Симферопольское ш., 44 км от МКАД
Ветеран ВС СНТ, Чехов гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,85 млн; первая цена 3,85 млн ₽ от 02.06.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 54 %
Земля ≈149 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 892 тыс. → дом ≈2,61 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 50 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,04 млн / целевая ≈2,74 млн / пессимист. ≈2,44 млн → от пессимистичной прибыль −1,44 млн ₽, маржа −59 %, ROI −37 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Чепелёво ≈5 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15558
Рейтинг 24/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 148 704 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 892 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 608 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 160 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Прудки д. | 11 сот. | 1 350 000 | 122 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аксенчиково д. | 11 сот. | 1 250 000 | 113 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ветеран ВС СНТ | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Венюково д. | 4,5 сот. | 1 700 000 | 377 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Венюково д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аксенчиково д. | 9 сот. | 3 200 000 | 355 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 10 сот. | 3 950 000 | 395 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6,7 сот. | 881 760 | 131 606 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Дома Отдыха Лопасня пос. | 50 сот. | 13 750 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Прудки д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 54 167 / 55 453 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 045 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 893 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 740 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 436 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 439 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | Надежда-3 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Городище д. | 60 м² | 8 сот. | 3 250 000 | 54 167 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Ермолово д. | 54,1 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 55 453 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Гидросталь СНТ | 57 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 78 947 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 3 850 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 3 700 000 (−150 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный кирпичный дом площадью 50 кв. М на участке 6 соток. Дом построен в 1991 году и имеет два этажа. Внутри выполнен косметический ремонт, комнаты отделаны деревом, что создает теплую атмосферу. В доме четыре комнаты, кухня оборудована всем необходимым. На территории есть баня, которая станет отличным местом для отдыха. Участок ухожен, с зелеными насаждениями и просторной террасой. До ближайшей остановки общественного транспорта можно дойти пешком. Земли категории Снт. Один взрослый собственник, свободная продажа.