Симферопольское ш., 87 км от МКАД
Якшино д., Серпухов гор. округ
Дача 36 м², участок 7 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 4,3 млн ₽ от 18.06.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 52 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 356 тыс. → дом ≈3,14 млн ₽, 87 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 30 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,78 млн / целевая ≈1,6 млн / пессимист. ≈1,42 млн → от пессимистичной прибыль −2,07 млн ₽, маржа −146 %, ROI −59 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; септик; газ — баллоны; в описании: колодец.
До ст. Романовские дачи ≈10,8 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15557
Рейтинг 21/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2.3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 848 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 356 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 144 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 87 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Родник СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Якшино д. | 6,6 сот. | 2 100 000 | 318 182 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Якшино д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Зайцево д. | 11,2 сот. | 598 000 | 53 393 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Якшино д. | 25 сот. | 1 750 000 | 70 000 | в продаже 20.10.2026 | сохраненная копия |
| 1.4 км | Якшино д. | 30 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Глазово-2 д. | 12,4 сот. | 590 000 | 47 581 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Зайцево д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Глазово-2 д. | 20 сот. | 1 150 000 | 57 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Зайцево д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 43 750 / 60 833 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 779 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 690 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 601 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 423 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 072 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −146 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Зайцево-2 СНТ | 40 м² | 4,8 сот. | 1 750 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Южная Долина ДНП | 36 м² | 9,5 сот. | 2 190 000 | 60 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Дубачино СНТ | 30 м² | 6 сот. | 900 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 4 300 000 | история площадки |
| 29.06.2026 | 4 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 500 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается новая уютная дача в стиле шале. Дом каркасно-щитовой, подходит для зимнего проживания, с пропиской в МО. Супер вариант для тех, кому нужно переехать в Московскую область бюджетно. Свет, септик, вода центральная (только летом), можно поставить колодец, для круглогодичного проживания, интернет, газ балонный, отопление электрическое. Очень разумная планировка: кухня-гостинная 18 кв. М, спальня 6 кв. М, санузел с новой душевой кабиной и зоной хранения, к дому пристроена большая, застекленная терраса с обеденной зоной. В доме есть горячая и холодная вода, канализация. На участке есть хоз. Блок, уличный душ и сан. Узел. Участок ухоженный, есть зона отдыха, березки, садовые деревья ( яблони, черешня, вишня), голубика, смородина, грядки с клубникой, пионы и другие цветы в большом количестве, очень красиво, экологически чистый район, Снт с дорогами, охраной, освещением, вывоз мусора, детская площадка, пруд с рыбой и зоной отдыха. Строили и делали для себя и с душой. Продаем с в связи с покупкой большого дома. Торг возможен.