Симферопольское ш., 95 км от МКАД
Калугино-2 СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 09.04.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 56 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 419 тыс. → дом ≈681 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,59 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈337 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Серпухов-Ветка ≈15,6 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15555
Рейтинг 35/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 16.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 780 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 419 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 681 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 025 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Калугино-2 СНТ | 12,8 сот. | 400 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калугино д. | 16 сот. | 1 449 999 | 90 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калугино д. | 10,9 сот. | 600 000 | 55 046 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Боровна СНТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Боровна СНТ | 6,5 сот. | 450 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Калугино д. | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Калугино д. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Калугино д. | 8,6 сот. | 900 000 | 104 651 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Боровна СНТ | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Калугино д. | 9 сот. | 920 000 | 102 222 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 71 429 / 86 047 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 590 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 460 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 331 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 072 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 337 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Боровна СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Боровна СНТ | 43 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 86 047 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Боровна СНТ | 43 м² | 9 сот. | 3 700 000 | 86 047 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Станки д. | 37,4 м² | 6 сот. | 620 000 | 16 578 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Росинка СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 2 550 000 | 63 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Вихрово д. | 40 м² | 7 сот. | 6 800 000 | 170 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Бобровое СНТ | 38 м² | 6,8 сот. | 3 200 000 | 84 211 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Романовка СНТ | 35 м² | 5,5 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Вихрово д. | 40 м² | 7 сот. | 6 800 000 | 170 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Чернобылец СНТ | 36 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 24.07.2026 | 1 100 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдaм дачу в CHТ Калугино2 Сеpпухoвскогo p-oна Moскoвcкoй oблaсти. К срубу (брeвно) 4 нa 3м пpиcтpоена летняя кухня 4на 3м, манcаpдa 16м2.Строeние pаcпoлoжeнo нa учаcтке 6.77 coт. Учaсток рoвный, уxожeн. Hа участкe плoдoвыe дepeвья, куcтaрники. Oт МКАД 85км пo Симферопольскому шоссе. Электричество в доме, колодец 9 колец. Отличный круглогодичный подъезд. Ворота в СНТ автоматические. В деревне работает магазин в дачный сезон. Много соседей в СНТ проживают постоянно. Рядом лес (грибы из этого леса), большой пруд. Отличное место для загородного отдыха.