Симферопольское ш., 40 км от МКАД
Заря СНТ, Чехов гор. округ
Дом 40 м², участок 5 сот., дерево, 1950 год.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 13.07.2026.
Рейтинг 80/100 · уверенность 68 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 642 тыс. → дом ≈458 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–142 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,4 млн / целевая ≈3,06 млн / пессимист. ≈2,72 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,09 млн ₽, маржа 40 %, ROI 67 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Столбовая ≈0,7 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15554
Рейтинг 80/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 128 429 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 642 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 458 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Березка СНТ | 6 сот. | 2 100 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дмитровка д. | 8,1 сот. | 1 750 000 | 216 049 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березка СНТ | 7 сот. | 799 000 | 114 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дмитровка д. | 7 сот. | 1 199 000 | 171 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дмитровка д. | 7 сот. | 2 700 000 | 385 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дмитровка д. | 7 сот. | 1 700 000 | 242 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дмитровка д. | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дмитровка д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Столбовая пгт | 9,1 сот. | 2 600 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Столбовая пгт | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 80 852 / 141 643 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 402 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 232 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 062 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 722 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 087 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 67 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Шарапово д. | 41 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 75 610 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Подмосковье СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Аксенчиково д. | 40 м² | 6,5 сот. | 3 150 000 | 78 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Динамо СНТ | 50 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ромашка СНТ | 49,7 м² | 5,9 сот. | 5 250 000 | 105 634 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мостовик СНТ | 50,2 м² | 7,2 сот. | 5 900 000 | 117 530 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Троицкое с. | 44 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 82 955 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Шарапово д. | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Лаговское д. | 35,3 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 141 643 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Мещерское пос. | 44 м² | 7 сот. | 5 600 000 | 127 273 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.07.2026 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок в садовом товариществе 483 кв метров со старым домом в нормальном состоянии, яблонями и тд. Летний водопровод. Электричество. В выписке написано: земли населенных пунктов, для садоводства огородничества и дачного строительства. Находится в 20 минутах пешком через лес от ж. д. станции Чехов, не Столбовая, точку циан неправильно отметил