Симферопольское ш., 90 км от МКАД
Оболенск пос., Серпухов гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот., 2011 год.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 54 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 420 тыс. → дом ≈780 тыс. ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 55 тыс.–180 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,67 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль ≈60 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Серпухов-Ветка ≈10,1 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15552
Рейтинг 11/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 8 % | 4.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 420 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 780 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Оболенское СНТ | 4 сот. | 400 000 | 100 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Оболенск пос. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Оболенск пос. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Оболенск пос. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Оболенск пос. | 8,9 сот. | 870 000 | 97 753 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Родник СНТ | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Оболенск пос. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Оболенск пос. | 8 сот. | 560 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Оболенск пос. | 5 сот. | 400 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мокрое д. | 8 сот. | 870 000 | 108 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 92 500 / 180 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 850 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 758 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 665 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 480 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 60 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Дубки СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Лисичкин холм пос. | 20 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Лесное-1 СНТ | 20 м² | 4 сот. | 1 100 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Заповедный Берег - 2 КП | 19 м² | 7,3 сот. | 1 650 000 | 86 842 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Шатово д. | 22 м² | 9 сот. | 2 990 000 | 135 909 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Скала СНТ | 20 м² | 5,1 сот. | 3 600 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Нива СНТ | 18,9 м² | 3,7 сот. | 1 100 000 | 58 201 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Шараповские сады СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 97 500 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Лесное-1 СНТ | 18 м² | 4 сот. | 1 200 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Ермолово д. | 20 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 135 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 1 200 000 |
Описание
уютный дом 20 кв.м. обшит сайдингом, плюс бытовка и поликарбонатная теплица 3х8 Элeктpичество, Вода - свой колодец Плодоносящий сад, ягодные кустарники Удобное расположение - в 300 метрах квартал Обнинска, с несколькими сетевыми супермаркетами, транспортом, школой, садом