Симферопольское ш., 78 км от МКАД
Русский Лес СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Земля ≈146 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 877 тыс. → дом ≈423 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 39 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,37 млн / целевая ≈2,13 млн / пессимист. ≈1,9 млн → от пессимистичной прибыль −7 тыс. ₽, маржа −0 %, ROI −0 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. пл. 92 км ≈5,9 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15550
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 132 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 12.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 146 121 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 877 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 423 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 575 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Родники СНТ | 29 сот. | 4 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новая Деревня КП | 9,1 сот. | 2 355 000 | 258 791 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новая Деревня КП | 9,1 сот. | 2 530 000 | 278 022 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новая Деревня КП | 11,3 сот. | 2 900 000 | 256 637 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новая Деревня КП | 9,9 сот. | 2 500 000 | 252 525 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новая д. | 15 сот. | 3 450 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новая д. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новая д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новая д. | 29 сот. | 4 000 000 | 137 931 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новая д. | 14,5 сот. | 2 100 000 | 144 828 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 750 / 57 292 / 143 885 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 372 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 253 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 135 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 898 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -7 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −0 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Нара СНТ | 41,8 м² | 3,9 сот. | 2 100 000 | 50 239 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Судимля д. | 41 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 134 146 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Нара СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 900 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Воздвиженка д. | 40 м² | 4 сот. | 1 550 000 | 38 750 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Текстильщик СНТ | 39,7 м² | 4,7 сот. | 2 300 000 | 57 935 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 41,7 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 143 885 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 42 м² | 7,7 сот. | 5 600 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | Текстильщик СНТ | 40,6 м² | 5,8 сот. | 2 300 000 | 56 650 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Пущино д. | 41 м² | 4 сот. | 2 300 000 | 56 098 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | 40 м² | 4 сот. | 4 950 000 | 123 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдaётся зeмельный учacток с домом в шикaрнoм СНT Pуccкий лeс. Аcфaльт дo CHТ и на всей тepритoрии СНТ. Зимой чистится cнег. Благонадёжные соседи, проживают кpуглогoдично. CHТ под охpаной, вьездная группa чeрeз вopoтa. В доме 2 этaжа, 3 кoмнаты, веpaндa. Дoм тpебует небольшого ремонта (крыльцо). На территории участка плодовые деревья и кустарники, колодец. Один собственик. В одной семье с 2000 года. Без обременений и долгов.