Симферопольское ш., 72 км от МКАД
Костино д., Серпухов гор. округ
Дом 20 м², участок 7 сот.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 22.08.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 566 тыс. → дом ≈834 тыс. ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,4 млн / целевая ≈1,26 млн / пессимист. ≈1,12 млн → от пессимистичной прибыль −270 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — по границе; в описании: баня.
До ст. Авангард ≈5,5 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15546
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 8.6 |
| торг | 5 | 44 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 5.2 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 788 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 566 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 834 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Костино д. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Костино д. | 8 сот. | 995 000 | 124 375 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Костино д. | 16 сот. | 1 990 000 | 124 375 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Костино д. | 14 сот. | 779 800 | 55 700 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Костино д. | 10 сот. | 290 000 | 29 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Костино д. | 13 сот. | 2 700 000 | 207 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Костино д. | 6 сот. | 548 000 | 91 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Костино д. | 10,4 сот. | 3 126 000 | 300 577 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Костино д. | 11 сот. | 850 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малое Ящерово д. | 8,9 сот. | 2 217 500 | 249 157 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 62 500 / 156 000 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 400 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 330 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 260 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 120 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -270 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Северный СНТ | 20 м² | 7 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Всходы д. | 20 м² | 9,9 сот. | 5 590 000 | 279 500 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Окские Дали СНТ | 20 м² | 5,2 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Шараповские сады СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 97 500 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Нива СНТ | 18,9 м² | 3,7 сот. | 1 100 000 | 58 201 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Лесное-1 СНТ | 20 м² | 4 сот. | 1 100 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Дашковка д. | 20 м² | 10 сот. | 3 120 000 | 156 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Дубки СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Левое Ящерово д. | 24 м² | 5,5 сот. | 1 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Оболенск пос. | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 18.09.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 7 соток с баней, правильной прямоугольной формы, в газифицированном СНТ Северный, деревня Костино. Свет и газ по границе участка. Вода есть летняя от СНТ. На участке есть баня, плодовые деревья. Участок в заборе с трех сторон. Земли и ВРИ разрешают строить дом, регистрировать как жилой и прописываться. Дополнительные вопросы по телефону. Агент: Фоминых Виктория. Лот: 112480