Новорязанское ш., 99 км от МКАД
Староходыкино д., Луховицы гор. округ
Дом 60 м², участок 10 сот., дерево, 1960 год.
Цена 1,45 млн ₽, снижали с 1,48 млн; первая цена 1,48 млн ₽ от 12.09.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 392 тыс. → дом ≈1,06 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 17 тыс.–155 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,11 млн / целевая ≈2,8 млн / пессимист. ≈2,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈256 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 12 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть; отопление — есть; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Чёрная ≈10 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈2 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1554
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 125 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 23 % | 9.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 14 % | 0.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 392 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 058 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 633 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Староходыкино д. | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Староходыкино д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новоходыкино д. | 9 сот. | 350 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Матыра с. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Булгаково д. | 23 сот. | 850 000 | 36 957 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Булгаково д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Матыра с. | 20 сот. | 780 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Матыра с. | 14 сот. | 1 150 000 | 82 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Матыра с. | 7 сот. | 410 000 | 58 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Матыра с. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 600 / 48 799 / 154 762 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 111 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 955 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 800 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 489 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 256 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 км | 60 м² | 6 сот. | 5 100 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | Игнатьево д. | 55 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 45 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Агат СНТ | 62,9 м² | 11 сот. | 1 350 000 | 21 463 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Олимпийский дп | 53 м² | 7 сот. | 7 200 000 | 135 849 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Акатьево с. | 70 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 52 143 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Астапово д. | 50 м² | 14 сот. | 830 000 | 16 600 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Прямоглядово СНТ | 48,5 м² | 6,2 сот. | 1 850 000 | 38 144 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Власьево д. | 42 м² | 11 сот. | 6 500 000 | 154 762 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 1 480 000 | история площадки |
| 16.10.2026 | 1 450 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1601292. Прекрасный вариант для тех, кто любит рыбалку, красивые виды и загородное спокойствие! Продается дом с участком в очень красивом месте Луховицкого района. Ровный участок с хоз.постройками, гаражом и баней. На участке посажены