Симферопольское ш., 32 км от МКАД
Ивино д., Чехов гор. округ
Дача 35 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Земля ≈289 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,31 млн → дом ≈85 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 67 тыс.–166 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,01 млн / целевая ≈2,71 млн / пессимист. ≈2,4 млн → от пессимистичной прибыль −235 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Львовская ≈7,5 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15538
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 20.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 4.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 289 427 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 315 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 85 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 429 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ивино д. | 7 сот. | 3 200 000 | 457 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ивино д. | 12 сот. | 5 099 999 | 425 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ивино д. | 9 сот. | 4 000 000 | 444 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мещерское д. | 11 сот. | 4 770 000 | 433 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мещерское д. | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мещерское д. | 9 сот. | 3 458 800 | 384 311 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мещерское д. | 21,2 сот. | 6 372 000 | 300 566 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мещерское д. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мещерское д. | 7 сот. | 2 310 000 | 330 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мещерское д. | 14 сот. | 4 000 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 376 / 83 333 / 166 333 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 006 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 856 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 705 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 405 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -235 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Родник СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Аина-2 СНТ | 30 м² | 5 сот. | 4 990 000 | 166 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Молоди с. | 40 м² | 6 сот. | 4 299 000 | 107 475 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Аина СНТ | 42,3 м² | 5,1 сот. | 2 850 000 | 67 376 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Столбовая пгт | 30 м² | 6 сот. | 2 490 000 | 83 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Шарапово д. | 30 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 88 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Берёзка-7 СНТ | 30 м² | 6,6 сот. | 9 000 000 | 300 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Анис СНТ | 30 м² | 4,8 сот. | 4 900 000 | 163 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Ветераны Столицы СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Лесник СНТ | 42,5 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с дачным домом в Московской обл. 35км. От Мкад по Симферопольскому ш. Деревня Ивино. В пешей доступности магазины, детский сад, школа. Пункты выдачи Ozon, WB, Сдек. Соседи живут круглогодично. До Москвы доезжаю за 30 мин на авто. Ближайшая станция Столбовая. Свет есть, скважину надо делать и можно жить и строить основной дом. Этот можно переделать в баньку или оставить как гостевой. Асфальтированная хорошая дорога от Москвы до самого участка. Звоните, пишите.