Симферопольское ш., 72 км от МКАД
Авангард СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 35 м², участок 6 сот., дерево, 2010 год.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 20.10.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 64 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 496 тыс. → дом ≈1,2 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–149 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль −25 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 92 км ≈4,8 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15532
Рейтинг 24/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 8.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 82 629 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 496 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 204 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Алеко СНТ | 12 сот. | 425 000 | 35 417 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Агро СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Элерон СНТ | 5,8 сот. | 525 000 | 90 517 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Экология СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Элерон СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луч СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луч СНТ | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Луч СНТ | 7,5 сот. | 600 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 71 957 / 148 649 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 525 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 399 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 272 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 020 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -25 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Луч СНТ | 32 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 78 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Медик-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луч СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Факел-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Лесная поляна КП | 31,3 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 121 406 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Фенино СНТ | 38,6 м² | 4,6 сот. | 2 000 000 | 51 813 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Сигнал СНТ | 34 м² | 6,8 сот. | 2 699 999 | 79 412 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Веранда КП | 37 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 148 649 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Полигон СНТ | 32 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 118 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Шарапова Охота пос. | 38 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 65 789 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 22.10.2026 | 1 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 1 700 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача на окраине леса в развитом большом СНТ. Очень удобный подьезд по трассе. От Москвы 70 км в южном направлении. СНТ охраняется. Есть магазины, прудик( можно купаться), бесконечный лес. Дорожки хорошие-можно кататься на чем угодно. В доме 2 комнаты. Электричество есть, печка. Новый туалет стоит на улице. Участок почти квадратной формы, дом стоит в конце участка, поэтому участок кажется, больше чем 6 соток. На участке растет пока немного-малина, облепиха, крыжовник. Есть свой маленький лесочек на участке.Забор с 4 сторон- сетка рабица, ворота для автомобиля. Зимой дороги чистят! Соседка очень милая женщина.До конца года возможен торг.