Симферопольское ш., 56 км от МКАД
Луч-ЗИЛ СНТ, Чехов гор. округ
Дом 49 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 1,89 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 67 %
Земля ≈188 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,5 млн → дом ≈386 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,29 млн / целевая ≈2,96 млн / пессимист. ≈2,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈146 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 6 %.
Коммуникации: баня/сауна.
До ст. Луч ≈2,4 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №15531
Рейтинг 38/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 12 % | 5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 13.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 188 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 504 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 386 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 878 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Вентилятор-2 СНТ | 7,3 сот. | 1 650 000 | 226 027 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Луч-ЗИЛ СНТ | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вентилятор-2 СНТ | 10 сот. | 1 790 000 | 179 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Крюково д. | 11 сот. | 3 500 000 | 318 182 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Крюково д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Крюково д. | 13,6 сот. | 3 500 000 | 257 353 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ветерок СНТ | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Речной ДПК | 6 сот. | 794 000 | 132 333 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветерок СНТ | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Люторецкое д. | 10,2 сот. | 2 991 111 | 293 246 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 65 556 / 110 000 |
| цена объекта | 1 890 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 606 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 290 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 126 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 961 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 632 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 145 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Луч-ЗИЛ СНТ | 50 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Крюково д. | 50 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Медик-1 СНТ | 49 м² | 4 сот. | 2 900 000 | 59 184 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Солнышково д. | 49 м² | 4 сот. | 3 070 000 | 62 653 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 49 м² | 5,2 сот. | 4 300 000 | 87 755 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | Орлиные Холмы СНТ | 45 м² | 5 сот. | 2 950 000 | 65 556 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Заря СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 68 000 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Люторка СНТ | 53 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 56 604 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Березка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | 50 м² | 4 сот. | 10 300 000 | 206 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 1 890 000 | история площадки |
| 22.10.2026 | 1 900 000 (+10 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.10.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 1 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.11.2026 | 1 700 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 890 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 700 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодaм участoк 8 сoток +-1сотка с домом 50 кв.м. в Mоcковcкoй oблаcти, pядом c г. Чexoв (70 км.), п. Kpюково, СHТ "Луч-Зил", 5 линия. Тpанспоpтная дocтупнoсть (от ж/д станции г. Чexов 15 мин. на aвтoбусе) или пo Cимфeропoльcкому шоcсе нa автомoбиле.