Симферопольское ш., 93 км от МКАД
Зайцево СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 40 м², участок 5 сот., дерево, 2018 год.
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 08.09.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 65 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 183 тыс. → дом ≈1,57 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,77 млн / целевая ≈1,6 млн / пессимист. ≈1,42 млн → от пессимистичной прибыль −768 тыс. ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 107 км ≈11,9 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15530
Рейтинг 11/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 24 % | 1.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 681 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 183 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 567 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 175 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Зайцево-2 СНТ | 8 сот. | 402 000 | 50 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зайцево-2 СНТ | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зайцево д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зайцево д. | 17 сот. | 806 800 | 47 459 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зайцево д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Семеновское д. | 12,5 сот. | 160 000 | 12 800 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Зайцево д. | 11,2 сот. | 598 000 | 53 393 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Монтажник СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Семеновское д. | 13,6 сот. | 450 000 | 33 088 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Шепилово д. | 8 сот. | 404 000 | 50 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 41 111 / 108 407 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 774 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 685 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 597 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 419 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -768 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Родник СНТ | 36 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 97 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Зайцево СНТ | 48 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Любожиха СНТ | 45,2 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 108 407 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Лужки д. | 45 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 41 111 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Коптево СНТ | 48 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 145 833 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Липицы с. | 35,4 м² | 5,2 сот. | 1 200 000 | 33 898 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Лужки д. | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Якшино д. | 50 м² | 6 сот. | 1 570 000 | 31 400 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Лужки СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Ока СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 01.10.2026 | 1 750 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю бревенчатый дом 40 м2 (2018 г.) на 4,8 сотках в СНТ Зайцево-2. Участок прямо выходит в открытый лес, рядом два озера и родник. На территории беседка, есть электричество. Подъездная дорога каменистая, но проездная, на обычной машине проехать можно. Внутри косметический ремонт, две комнаты. Санузел на улице. Место тихое, живописное, для тех, кто хочет отдохнуть от города.