Симферопольское ш., 54 км от МКАД
Ромашкино-3 дп, Чехов гор. округ
Дом 26 м², участок 12 сот.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2,05 млн; первая цена 2,05 млн ₽ от 06.05.2026.
Рейтинг 81/100 · уверенность 58 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,18 млн → дом ≈516 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 86 тыс.–235 тыс. ₽/м², медиана 125 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,38 млн / целевая ≈3,04 млн / пессимист. ≈2,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈936 тыс. ₽, маржа 35 %, ROI 53 %.
Коммуникации: канализация — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Луч ≈10,8 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15528
Рейтинг 81/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2.3 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 700 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 184 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 516 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 846 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ромашкино-3 дп | 14 сот. | 1 650 000 | 117 857 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ромашкино-3 дп | 24 сот. | 2 200 000 | 91 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ромашкино-3 дп | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ромашкино-3 дп | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ромашкино-3 дп | 10 сот. | 1 068 000 | 106 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ромашкино-3 дп | 6,5 сот. | 999 000 | 153 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ермолово д. | 25 сот. | 2 300 000 | 92 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ермолово д. | 13 сот. | 1 450 000 | 111 538 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ромашкино-3 дп | 11,3 сот. | 1 600 000 | 141 593 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ромашкино-3 дп | 12,5 сот. | 1 200 000 | 96 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 26 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 85 714 / 125 000 / 234 615 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 376 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 207 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 038 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 701 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 936 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Ромашкино-3 дп | 28 м² | 15 сот. | 2 400 000 | 85 714 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Изумруд СНТ | 25 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 122 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Горелово д. | 25 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 180 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Булычево д. | 24,9 м² | 15 сот. | 4 200 000 | 168 675 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Лопасня СНТ | 25 м² | 7,7 сот. | 2 850 000 | 114 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 26 м² | 12 сот. | 5 950 000 | 228 846 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.9 км | 26 м² | 12 сот. | 6 100 000 | 234 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Хлевино д. | 25 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 108 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Гришенки д. | 25 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 128 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Солнечный Круг пос. | 24 м² | 7 сот. | 2 650 000 | 110 417 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 2 050 000 | история площадки |
| 11.05.2026 | 2 000 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 1 700 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 750 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается небольшой дом 26 кв. М. На участке 12 соток. Дом зарегистрирован, по документам жилой, имеется адрес, возможна прописка. В доме 3 комнаты. 1 комната спальня, 2 общего назначения. Утеплитель в круг 200. Отапливается печкой "буржуйкой". Туалет в доме, заход с улицы. Дом в ближнем углу от калитки. Электричество 3 фазы 15 квт. На участке колодец и хозблок. Участок выравнен, огорожен забором по периметру. Участок в собственности более 5 лет по Дкп.