Симферопольское ш., 95 км от МКАД
Романовка СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 50 м², участок 7,3 сот., дерево, 2012 год.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 02.02.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 65 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 594 тыс. → дом ≈1,21 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,83 млн / целевая ≈3,45 млн / пессимист. ≈3,06 млн → от пессимистичной прибыль ≈533 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 21 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Серпухов-Ветка ≈13,6 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15527
Рейтинг 35/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 42 % | 19.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.4 |
| торг | 5 | 67 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 11 % | 0.7 |
| участок | 5 | 30 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 428 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 594 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 206 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 120 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Романовка СНТ | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Романовка СНТ | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Романовка д. | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Романовка д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Романовка д. | 12 сот. | 680 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Боровна СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Поляна СНТ | 6,3 сот. | 555 000 | 88 095 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Боровна СНТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Поляна СНТ | 18 сот. | 4 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Боровна СНТ | 6,5 сот. | 450 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 042 / 83 333 / 119 048 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 829 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 638 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 446 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 063 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 533 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Калугино д. | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Шатовское раздолье СНТ | 48 м² | 8,9 сот. | 1 250 000 | 26 042 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Боровна СНТ | 43 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 86 047 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Боровна СНТ | 43 м² | 9 сот. | 3 700 000 | 86 047 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Шатово д. | 54 м² | 10 сот. | 12 000 000 | 222 222 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Бобровое СНТ | 53 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 56 604 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Бобровое СНТ | 45 м² | 7 сот. | 4 990 000 | 110 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Калугинские Просторы СНТ | 42 м² | 9,3 сот. | 5 000 000 | 119 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Лисичкин очаг КП | 48 м² | 5 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Лисичкин очаг КП | 48 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.02.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 09.03.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом, 8 соток, по факту 12, СНТ Романовка, свет у столба, в дом не заведен ,Площадь дома 50 кв.м. состояние отличное, в доме никто не жил, по границе участка ручей с питьевой водой, в 50м есть родник, на участке есть плодовые деревья, виноград, клубника. В пешей доступности остановка общественного транспорта ( В г. Протвино и в г. Оболенск) пешком 5 минут. Дорога до СНТ отличная, по СНТ бетонные плиты, проблем с проездом нет. Продажа от собственника. Возможен обмен на землю в Калужской области в близи г.Обнинск.