Симферопольское ш., 64 км от МКАД
Меркурий СНТ, Ступино гор. округ
Дом 60 м², участок 8 сот., щитовой, 2000 год.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 26.06.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 70 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 860 тыс. → дом ≈940 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,37 млн / целевая ≈2,13 млн / пессимист. ≈1,89 млн → от пессимистичной прибыль −836 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Луч ≈12,7 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15526
Рейтинг 27/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 107 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 860 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 940 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лопасня СНТ | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Горки д. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Горки д. | 9 сот. | 3 100 000 | 344 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Горки д. | 9,3 сот. | 1 600 000 | 172 043 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Горки д. | 10 сот. | 943 500 | 94 350 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Талисман СНТ | 15 сот. | 1 550 000 | 103 333 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Горки д. | 7 сот. | 3 000 000 | 428 571 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Талисман СНТ | 24 сот. | 10 200 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горки д. | 20 сот. | 4 200 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горки д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 489 / 42 222 / 50 642 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 367 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 249 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 130 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 894 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -836 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Фиалка СТ | 55,7 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 44 883 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Север СНТ | 59,3 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 50 590 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Верзилово с. | 60 м² | 6,7 сот. | 4 500 000 | 75 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Нерастанное СНТ | 70,1 м² | 10 сот. | 3 550 000 | 50 642 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Гознаковец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Родник СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 30 357 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Шарапова Охота СТ | 51 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 39 216 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Учитель СНТ | 66,7 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 22 489 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Старый Спас СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 42 222 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Заря СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 299 999 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 29.09.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
8 соток соседи есть только с 1 стороны из 3х На участке 2 дома( отопления нет) 1 дом брус, 1этажный, кухня,спальня и веранда 2 дом щитовой и финская черепица, 2 этажа, на 1 этаже 2 комнаты, на 2 этаже 1 комната на участке очень много садовый многолетних деревьев(груша,разные яблони,слива,шиповник и тд) хозблок с летним душем внутри туалетная комната с биотуалетом беседка Доступ к участку за шлагбаумом,открывается с пульта забор закрывают сосны в пешей доступности река и 2 магазина видео по запросу Задавайте вопросы. быстрый выход на сделку. 1 соверщеннолетний собственник. просмотр только в выходные Земля зарегистрированна, дома и постройки нет.