Симферопольское ш., 63 км от МКАД
Росинка СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 43,2 м², участок 4 сот., кирпич.
Цена 1,99 млн ₽, снижали с 2,15 млн; первая цена 2,15 млн ₽ от 14.08.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 58 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 364 тыс. → дом ≈1,63 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 34 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈764 тыс., покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,87 млн / целевая ≈1,69 млн / пессимист. ≈1,5 млн → от пессимистичной прибыль −958 тыс. ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Шарапова Охота ≈21,8 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15521
Рейтинг 15/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 50 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 7 % | 1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 364 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 626 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 639 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Берендеево Царство СНТ | 17 сот. | 3 400 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Берендеево Царство СНТ | 9,3 сот. | 1 852 000 | 199 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Берендеево Царство СНТ | 13,1 сот. | 2 610 000 | 199 237 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Берендеево Царство СНТ | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Берендеево Царство СНТ | 20,8 сот. | 4 160 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровка д. | 21,5 сот. | 1 250 000 | 58 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровка д. | 20 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кармашовка д. | 28 сот. | 2 000 000 | 71 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рудаково д. | 48,5 сот. | 5 800 000 | 119 588 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кармашовка д. | 25 сот. | 2 200 000 | 88 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 764 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 014 / 48 421 / 57 935 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 873 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 779 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 686 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 498 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -957 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Рудаково д. | 43 м² | 5 сот. | 1 899 000 | 44 163 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Текстильщик СНТ | 44,1 м² | 4,5 сот. | 1 500 000 | 34 014 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Пущино д. | 41 м² | 4 сот. | 2 300 000 | 56 098 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Нара СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 900 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Текстильщик СНТ | 39,7 м² | 4,7 сот. | 2 300 000 | 57 935 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Дружба-1 СНТ | 30,4 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 49 342 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.08.2026 | 2 150 000 | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 099 000 (−1 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 050 000 (−49 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 1 990 000 (−60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 990 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный дом у реки Нара. Участок правильной формы, ухоженный, с местом для парковки. Дом 43,2 м2 в два этажа кирпичный, тёплый, с 3 комнатами. Хватит места и для семьи, и для гостей. Своя скважина (15 метров) чистая вода без перебоев, никаких общих колонок. Электричество 15 квт достаточно для комфортного проживания. Грибной лес рядом тихая охота в шаговой доступности. Почему это выгодная покупка: Асфальтированная дорога и остановка общественного транспорта добраться легко, даже без машины. Магазин рядом не нужно ехать далеко за продуктами. Тихое, дружелюбное Снт интеллигентные соседи, многие из Москвы. Отличный вариант для сезонного отдыха.