Новорязанское ш., 74 км от МКАД
Голочелово с., Ступино гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 750 тыс. ₽; цена не менялась с 23.06.2026.
Рейтинг 62/100 · уверенность 51 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 341 тыс. → дом ≈409 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 49 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈638 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль ≈576 тыс. ₽, маржа 31 %, ROI 46 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. пл. 341 км ≈8,8 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1552
Рейтинг 62/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 111 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 92 % | 45.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 805 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 341 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 409 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 361 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Хомутово д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хомутово д. | 8,3 сот. | 800 000 | 96 386 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Балакирево ДНП | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ламоново д. | 9,5 сот. | 700 000 | 73 684 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ламоново д. | 8 сот. | 720 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ламоново д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Балакирево ДНП | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ламоново д. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Большое Скрябино с. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Хомутово д. | 13,5 сот. | 760 000 | 56 296 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 296 / 61 111 / 114 286 |
| цена объекта | 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 637 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 291 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 176 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 062 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 833 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 575 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.6 км | Богдановка д. | 36 м² | 4 сот. | 2 200 000 | 61 111 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Северка-2 сад. уч. | 42 м² | 8 сот. | 4 800 000 | 114 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Мякинино д. | 42,6 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 49 296 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 6 соток в благоустроенном СНТ (70 км от МКАД) Отличное предложение для тех, кто мечтает о собственном уголке на природе с готовой инфраструктурой и перспективой построить дом мечты! Основные характеристики: Площадь участка: 6 Торг.