Симферопольское ш., 65 км от МКАД
Милягино СНТ, Чехов гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., щитовой, 2000 год.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 71 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 800 тыс. → дом ≈1,2 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,38 млн / целевая ≈3,04 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈105 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: баня, колодец.
До ст. Шарапова Охота ≈9,5 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15516
Рейтинг 30/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 8 % | 3.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 800 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Арбат СТ | 11,6 сот. | 1 400 000 | 120 690 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Арбат СТ | 20 сот. | 1 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.8 км | Сенино д. | 7,5 сот. | 950 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сенино д. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сенино д. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Арбат СТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.9 км | Арбат СТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сенино д. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сенино д. | 30 сот. | 5 300 000 | 176 667 | снят (цена объявления) 30.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сенино д. | 20 сот. | 2 700 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 778 / 73 465 / 92 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 381 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 212 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 043 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 705 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 105 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Солнечный Круг пос. | 48 м² | 6,9 сот. | 3 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Беляево СНТ | 50 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 84 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Рыжиково СНТ | 51,2 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 68 359 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Химик СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Автомобилист СНТ | 38,8 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 64 433 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 50 лет Октября СНТ | 50 м² | 4 сот. | 4 600 000 | 92 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Поповка д. | 42 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 78 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Поповка д. | 42 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Филипповское д. | 45 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 88 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Дружба СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 700 000 | 37 778 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 22.07.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Здравствуйте. Я собственник. Предлагаю дом со всем необходимым для непритязательных. О СНТ: действующее, около 100 участков, есть охрана, автоматический шлагбаум, пропускная система, интернет - оптоволокно, полностью окружён забором, находится в стороне от других СНТ и населенных пунктов, дорога в СНТ тупиковая - чужих нет, лес окружает снт с трёх сторон, ТИШИНА полная, деревья вокруг... От асфальтированной дороги до СНТ асфальтная крошка и бетонная дорога в 1 км. Дом для летнего проживания, дом утеплен дополнительно мин ватой под сайдингом. Размер дома 7*4 Соседи приятные, не конфликтные. Есть колодец (эту воду пьют через фильт- кувшин), веранда, хозблок, баня брусовая, парник, грядки, прочие садовые деревья и кустарники. Кадастровый номер 50:31:0050441:91. В настоящий момент на участке проживают и ухаживают. Сделка и просмотр возможны в любое время. Собственник один в течении 28 лет.