Симферопольское ш., 73 км от МКАД
Луч СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 59/100 · уверенность 64 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 545 тыс. → дом ≈1,46 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 59 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,22 млн / целевая ≈4,7 млн / пессимист. ≈4,18 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,18 млн ₽, маржа 28 %, ROI 39 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. пл. 92 км ≈3,7 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15515
Рейтинг 59/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 79 % | 33.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 804 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 545 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 455 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 786 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Луч СНТ | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Луч СНТ | 7,5 сот. | 600 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мега СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Персей СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Экология СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ромашка СНТ | 11,5 сот. | 800 000 | 69 565 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Элерон СНТ | 5,8 сот. | 525 000 | 90 517 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Элерон СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 667 / 76 875 / 106 667 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 224 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 963 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 702 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 179 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 179 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Фенино д. да: «санузел» + «отделка» | 70 м² | 6,3 сот. | 4 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Луч СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 64 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Рыжиково КП да: «санузел» + «ремонт» | 75 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 58 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Глубоково д. да: «с/у» + «тепление пол» | 75 м² | 6,5 сот. | 8 000 000 | 106 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 200 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 06.08.2026 | 2 200 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 1 200 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 2 200 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 11.08.2026 | 1 200 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 13.08.2026 | 2 200 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 19.08.2026 | 1 200 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 24.08.2026 | 2 200 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 13.09.2026 | 1 200 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 200 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 23.09.2026 | 1 200 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 27.09.2026 | 2 000 000 (+800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем приобрести готовую уютную летнюю дачу рядом с небольшим прудом и в окружении смешанного грибного леса! На участке правильной формы расположены дом, бревенчатая баня, хозблок с туалетом и душевой, колодец, высажены цветы, растут лесные деревья и плодоносящий сад! Участок огорожен со всех сторон забором. В доме на первом этаже прихожая, кухня, гостиная, коридор и две спальни. Второй этаж не отделан, свободной планировки, можно спланировать еще под две спальни или по своему усмотрению! Баня из бревна и пристройкой, на мансардном этаже также можно организовать просторную комнату отдыха! На участке растут лесные и плодовые деревья, создавая естественную полутень и место для отдыха за чтением книг) СНТ оборудовано автоматическими воротами с удаленным доступом, рядом магазин со всем необходимым и несколько магазинов в шаговой доступности, в том числе круглогодичные. Действуют доставки (ВБ, озон, вкусвилл и тд). Дороги зимой чистят, в 3 минутах пешком от участка смешанный грибной лес. До ж/д платформы 92 км около получаса пешей прогулки. Удобный заезд и выезд со скоростного Симферопольского шоссе . Отличное место для семейного отдыха в окружении природы но с привычной инфраструктурой! Оперативный показ. Свободная продажа.