Симферопольское ш., 93 км от МКАД
Родник СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 60 м², участок 12 сот., щитовой.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 29.05.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 58 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 653 тыс. → дом ≈1,35 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 39 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,92 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль −565 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Романовские дачи ≈10,8 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15511
Рейтинг 22/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 420 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 653 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 347 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Якшино д. | 6,6 сот. | 2 100 000 | 318 182 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Родник СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Якшино д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Якшино д. | 25 сот. | 1 750 000 | 70 000 | в продаже 20.10.2026 | сохраненная копия |
| 1.3 км | Зайцево д. | 11,2 сот. | 598 000 | 53 393 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Глазово-2 д. | 12,4 сот. | 590 000 | 47 581 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Якшино д. | 30 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Глазово-2 д. | 20 сот. | 1 150 000 | 57 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Зайцево д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Волга СНТ | 6 сот. | 520 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 799 / 56 000 / 66 667 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 919 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 773 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 627 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 335 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -565 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Ратник СНТ | 50 м² | 11,4 сот. | 2 799 999 | 56 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Веранда КП | 65 м² | 9,5 сот. | 6 000 000 | 92 308 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Родник СНТ | 68,3 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 38 799 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Надежда СНТ | 45 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 27.06.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.07.2026 | 2 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.07.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.07.2026 | 2 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.08.2026 | 2 200 000 (+50 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.10.2026 | 2 150 000 (+150 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 000 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаю купить дачу 60кв.м. на участке 12 соток в СНТ Родник в районе д. Якшино г.о. Серпухов. Ухоженный и облагороженный участок. Различные плодово-ягодные деревья и кустарники, различные клумбы и цветы. Дача 2-этажная, щитовая, летняя. 4 комнаты, кухня, терраса и коридор. Туалет и душевая на улице, имеется беседка, домик для детей, хоз блок для хранения инвентаря. За подробностями звоните/пишите