Симферопольское ш., 74 км от МКАД
Растовка СНТ, Чехов гор. округ
Дом 30 м², участок 10 сот., 2020 год.
Цена 2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 11.06.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 935 тыс. → дом ≈1,06 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 43 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,63 млн / целевая ≈1,47 млн / пессимист. ≈1,3 млн → от пессимистичной прибыль −896 тыс. ₽, маржа −69 %, ROI −41 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Новогромово ≈17,5 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15510
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 935 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 065 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Растовка д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Растовка д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Растовка д. | 18,5 сот. | 1 350 000 | 72 973 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесные Поляны ДНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Чубарово ДНТ | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Чубарово ДНТ | 8,5 сот. | 900 000 | 105 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Чубарово ДНТ | 11 сот. | 1 650 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Чубарово ДНТ | 6,2 сот. | 900 000 | 145 161 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Чубарово ДНТ | 20 сот. | 2 690 000 | 134 500 | снят (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Чубарово ДНТ | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 60 416 / 66 667 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 630 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 548 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 467 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 304 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -896 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Высоково д. | 30 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Филиппины дп | 30 м² | 8 сот. | 1 750 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Захарково д. | 30 м² | 6,6 сот. | 3 200 000 | 106 667 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Милягино СНТ | 30,7 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 48 860 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Калинка СНТ | 30 м² | 8,2 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Чернобылец СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | 30 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 99 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Ромашкино-2 ТСН | 24 м² | 6,6 сот. | 1 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Ромашкино-2 ТСН | 24 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Романовка д. | 27 м² | 8 сот. | 1 750 000 | 64 815 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 18.06.2026 | 2 700 000 (−800 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.07.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.08.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная и ухоженная, готовая к встрече новых хозяев дача на участке 10 сот. Участок квадратной формы, выровнен и огорожен со всех сторон. На участке расположены садовый домик и гараж. Коммуникации: Электричество/Вода-скважина/Электро отопление/Удобства-на улице. По документам: 1взр. собственник, долгов и обременений нет, любые документы для сделки готовы предоставить в течение пары дней, молниеносный показ и быстрый выход на сделку.