Симферопольское ш., 77 км от МКАД
Виктория-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 39,2 м², участок 12 сот., дерево, 2005 год.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 20.10.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 53 %
Земля ≈115 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,38 млн → дом ≈616 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 45 тыс.–188 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈784 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,26 млн / пессимист. ≈2,01 млн → от пессимистичной прибыль −472 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Повадино ≈12,3 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15509
Рейтинг 19/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 99 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 7.6 |
| торг | 5 | 61 % | 4.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 21 % | 1.6 |
| участок | 5 | 73 % | 5.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 115 305 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 384 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 616 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 714 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Семеновское с. | 6,5 сот. | 750 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Виктория-2 СНТ | 8 сот. | 3 550 000 | 443 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Виктория-2 СНТ | 7,2 сот. | 830 000 | 115 278 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нива-2 ТСН | 7,2 сот. | 770 000 | 106 944 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гринвуд ТСН | 8 сот. | 4 500 000 | 562 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Виктория-1 СНТ | 9 сот. | 4 400 000 | 488 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Виктория-2 СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Семеновское с. | 9 сот. | 690 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гринвуд ТСН | 18 сот. | 5 900 000 | 327 778 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гринвуд ТСН | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 784 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 737 / 63 158 / 187 500 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 515 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 389 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 264 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 012 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -472 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Горки-2 СНТ | 38 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 63 158 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Бекетово парк КП | 40,1 м² | 9 сот. | 4 900 000 | 122 195 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Теняково д. | 36,1 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 124 654 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Попово д. | 40 м² | 14 сот. | 3 130 200 | 78 255 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Геолог СНТ | 40 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Топаз СНТ | 38 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 44 737 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Универсал СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 220 000 | 55 500 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Мышенское с. | 36 м² | 9 сот. | 9 600 000 | 266 667 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Сальвия СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 999 900 | 49 998 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Мед КП | 40 м² | 12 сот. | 7 500 000 | 187 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 06.11.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается большой участок 12 соток в СНТ Виктория-2, категория земель: для индивидуального жилищного строительства, вид использования: для садоводства. На участке есть старый дом. Самая тихая улица в СНТ. Вокруг сосновый лес и 3 озёра, есть оборудованные места для купания и рыбалки, лесные дорожки для прогулки. Для отдыха и спорта рядом есть прогулочные зоны, спортивная инфраструктура, SPA и банный комплекс, ресторан, конный клуб. Инфраструктура рядом: школы, детские сады, медучреждения, супермаркет, фермерский магазин в пешей доступности, примерно в 2 км. Транспортная доступность - 45 минут от МКАД по Симферопольскому шоссе или трассе М4-Дон.