Симферопольское ш., 96 км от МКАД
Коптево СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 65 м², участок 18 сот., кирпич.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 18.04.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 52 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 928 тыс. → дом ≈1,27 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 36 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,72 млн / целевая ≈2,45 млн / пессимист. ≈2,18 млн → от пессимистичной прибыль −994 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Тарусская ≈14,3 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15503
Рейтинг 17/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 561 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 928 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 272 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 569 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Коптево СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Коптево СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коптево д. | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коптево д. | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Коптево д. | 27 сот. | 1 500 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Коптево-2 СНТ | 14 сот. | 703 200 | 50 229 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Коптево-2 СНТ | 24 сот. | 2 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Коптево-2 СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Коптево-2 СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коптево-1 СНТ | 6 сот. | 360 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 097 / 41 818 / 42 500 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 720 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 584 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 448 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 176 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -994 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Шепилово д. | 72 м² | 9,3 сот. | 2 599 000 | 36 097 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Якшино д. | 80 м² | 18 сот. | 3 400 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Вязищи д. | 55 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 41 818 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.04.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Кирпичный дом под отделку в живописном месте. СНТ охраняется. Рядом много водоемов. Город Пущино недалеко. В продаже 3 участка по 6 соток.