Симферопольское ш., 65 км от МКАД
Мальцы д., Чехов гор. округ
Дом 53 м², участок 20 сот., дерево.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈148 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 67 тыс.–186 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,78 млн / целевая ≈4,3 млн / пессимист. ≈3,82 млн → от пессимистичной прибыль ≈808 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 27 %.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Луч ≈9,6 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №15494
Рейтинг 51/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 54 % | 26.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 3 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 147 577 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 952 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мальцы д. | 25 сот. | 3 190 000 | 127 600 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мальцы д. | 15 сот. | 1 990 000 | 132 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мальцы д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мальцы д. | 18,3 сот. | 6 000 000 | 327 869 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мальцы д. | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мальцы д. | 16 сот. | 1 900 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мальцы д. | 11,5 сот. | 2 490 000 | 216 522 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Святая Гора ДНТ | 11,4 сот. | 2 200 000 | 192 982 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Святая Гора ДНТ | 7,1 сот. | 2 100 000 | 295 775 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Святая Гора ДНТ | 11 сот. | 2 190 000 | 199 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 83 333 / 185 714 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 779 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 540 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 301 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 823 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 808 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Старый Спас СНТ | 56 м² | 17 сот. | 6 300 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Снежная Долина СНТ | 56 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 67 857 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Новый Быт с. | 49 м² | 10 сот. | 9 100 000 | 185 714 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Талеж с. | 48 м² | 20 сот. | 8 000 000 | 166 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Горки д. | 46,2 м² | 20 сот. | 4 650 000 | 100 649 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Новый Быт с. | 62 м² | 14 сот. | 4 800 000 | 77 419 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Мукомол СНТ | 57 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Плешкино д. | 48 м² | 24 сот. | 3 999 999 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Шелково ТСН | 60 м² | 11 сот. | 13 000 000 | 216 667 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Попово д. | 40 м² | 14 сот. | 3 130 200 | 78 255 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 400 000 | история площадки |
| 31.03.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 300 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 300 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 409663. Продается земельный участок 20 соток в жилой деревне Мальцы Чеховского района. Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования личное подсобное хозяйство. Не СНТ, не КП! Очень тихое живописное место для постоянного