Симферопольское ш., 55 км от МКАД
40-й Годовщины Октября СНТ, Чехов гор. округ
Дом 24 м², участок 4 сот.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 3,25 млн; первая цена 3,25 млн ₽ от 11.08.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Земля ≈172 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 689 тыс. → дом ≈1,71 млн ₽, 71 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 96 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 126 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,94 млн / целевая ≈2,65 млн / пессимист. ≈2,36 млн → от пессимистичной прибыль −64 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Чепелёво ≈5 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15492
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 172 282 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 689 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 711 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 71 292 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 50 лет Октября СНТ | 7,5 сот. | 4 200 000 | 560 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 5 сот. | 2 200 000 | 440 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Сергеево д. | 46,4 сот. | 12 997 600 | 280 121 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Сергеево д. | 16 сот. | 2 400 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сергеево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сергеево д. | 9,2 сот. | 2 200 000 | 239 130 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сергеево д. | 50 сот. | 15 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сергеево д. | 5,6 сот. | 2 000 070 | 357 155 | снят (цена объявления) 18.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 7 сот. | 6 200 000 | 885 714 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 96 115 / 126 500 / 135 000 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 945 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 798 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 650 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 356 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -64 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 25 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 128 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Венюково СНТ | 26 м² | 5,1 сот. | 2 499 000 | 96 115 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Луч пос. | 24 м² | 4,2 сот. | 3 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Гришенки д. | 25 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 128 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Изумруд СНТ | 25 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 122 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Металлист-2 СНТ | 25 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 60 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Столбовая пгт | 25 м² | 4 сот. | 3 250 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ветеран ВС СНТ | 29 м² | 5,1 сот. | 2 850 000 | 98 276 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Васильевское д. | 24 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 58 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Ермолово д. | 20 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 135 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2026 | 3 250 000 | история площадки |
| 21.08.2026 | 3 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.08.2026 | 2 650 000 (−500 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 2 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.10.2026 | 2 400 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдaётся дaчный участок с летним домом (компании Терем) и хозблоком в черте города. Участок 4 сотоки в собственности. Удачное расположение: участок расположен в черте города Чехов. В шаговой доступности магазины, аптека, общественный транспорт. Удобный подъезд: асфальтированная дорога, на въезде СНТ установлены автоматические ворота. Дорогу к дому зимой регулярно чистят. Коммуникации: Электричество, летний водопровод для полива. Один собственник, сделано межевание.