Симферопольское ш., 59 км от МКАД
Рябина СНТ, Чехов гор. округ
Дом 31 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Земля ≈144 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 865 тыс. → дом ≈1,53 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 63 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈420 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −425 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: баня, колодец, септик (по описанию).
До ст. Чепелёво ≈7,2 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15491
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 144 241 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 865 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 535 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 516 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Плужково СНТ | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Плужково-2 СНТ | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Флора-1 СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ходаево д. | 25 сот. | 6 250 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ходаево д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Плужково д. | 6 сот. | 1 147 500 | 191 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Плужково д. | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Плужково д. | 8 сот. | 330 000 | 41 250 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ходаево д. | 9 сот. | 4 880 000 | 542 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 814 / 77 151 / 85 862 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 544 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 417 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 290 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 035 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -425 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.1 км | Столбовая пгт | 29 м² | 4,5 сот. | 2 490 000 | 85 862 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Чайка СНТ | 30,5 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 83 607 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Дружба-1 СНТ | 30,4 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 49 342 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Молоди с. | 33,7 м² | 6,3 сот. | 2 600 000 | 77 151 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | 50 лет Октября СНТ | 23 м² | 6,8 сот. | 2 699 000 | 117 348 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Строитель СНТ | 39,8 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 62 814 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Солнышково д. | 39,8 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 62 814 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в СНТ Рябина. г. Чехов, в районе дер Плужково. Участок 6 соток. Площадь дома 31 кв. м. Кирпич. Оштукатурен. На первом этаже веранда, комната, лестница на второй этаж. Второй этаж мансарда. Без отделки. Снаружи отделана новым сайдингом. Окна пластиковые. Новая крыша. На участке есть новая баня (сруб). Хозблок. Электричество 15 квт. Помимо летнего водопровода (с мая по октябрь), на участке имеется колодец (12 колец). Так же для устройства септика установлены пять колец (три кольца основных и два кольца переливные). На участке есть плодовые деревья и кустарники (в том числе виноград). Хорошая связь, интернет, ТВ. Рядом грибной лес, пруд. Чистый воздух. Недалеко автобусная остановка. От станции 20 минут на автомобиле, 30-35 мин. на автобусе. Круглогодичный подъезд. Дороги зимой чистят. Один собственник. Документы готовы к сделке. Стоимость 2 400 000 руб. Кадастровый номер участка 50:31:0020901:383; КН дома 50:31:0000000:52370. Валерий