Новорязанское ш., 55 км от МКАД
Магистраль СНТ, Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 67 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 450 тыс. → дом ≈1,45 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,97 млн / целевая ≈3,57 млн / пессимист. ≈3,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈359 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 13 %.
Коммуникации: газ — нет; свет — есть.
До ст. Барыбино ≈18,1 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1549
Рейтинг 32/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 26 % | 10.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 450 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 450 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | РЭВЭТЭ СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малиновка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малиновка СНТ | 12 сот. | 699 000 | 58 250 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малиновка СНТ | 10 сот. | 780 000 | 78 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малиновка СНТ | 8 сот. | 440 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Журавушка СНТ | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Соколово-Хомьяново д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Арменево д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хомьяново СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Арменево д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 70 909 / 94 664 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 968 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 770 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 571 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 174 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 359 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Арменево д. | 60 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мрия СПО | 58,1 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 94 664 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Квартал 38Б КП | 58,2 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 60 137 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Починки СНТ | 60 м² | 4 сот. | 18 500 000 | 308 333 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Заворово с. | 58,8 м² | 9 сот. | 4 990 000 | 84 864 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Александрово КП | 54 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 64 815 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Марьина Роща ДНП | 55 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 70 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Раздолье СНТ | 60 м² | 6,6 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Ганусово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Ромашково-37 КП | 56 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 83 929 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дачный дом в Никоновском, неподалеку от Бронниц! Ухоженный зеленый участок с плодово-ягодными и декоративными растениями подарит радость Вам и Вашим близким. На участке двухэтажный деревянный дом, летний душ, беседка, хозяйственное