Симферопольское ш., 46 км от МКАД
Кадр СНТ, Чехов гор. округ
Дом 20 м², участок 9 сот., щитовой, 1993 год.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,87 млн; первая цена 2,87 млн ₽ от 27.10.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 56 %
Земля ≈218 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,96 млн → дом ≈439 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 98 тыс.–222 тыс. ₽/м², медиана 166 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,54 млн / целевая ≈3,19 млн / пессимист. ≈2,83 млн → от пессимистичной прибыль ≈393 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Детково ≈4,8 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15488
Рейтинг 50/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 16.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.6 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 217 888 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 961 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 439 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Леониха д. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кадр СНТ | 7,7 сот. | 1 800 000 | 233 766 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кадр СНТ | 6,2 сот. | 1 430 000 | 230 645 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кадр СНТ | 11,6 сот. | 2 500 000 | 215 517 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Леониха д. | 12 сот. | 2 850 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Леониха д. | 7,5 сот. | 1 875 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Леониха д. | 14 сот. | 3 400 000 | 242 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Леониха д. | 8,5 сот. | 4 000 000 | 470 588 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Леониха д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Леониха д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 98 000 / 165 877 / 222 500 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 541 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 364 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 187 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 833 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 393 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | Надежда ДНТ | 20 м² | 10 сот. | 4 450 000 | 222 500 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Земляничная поляна 3 КП | 20 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 130 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Надежда СНТ | 20 м² | 10 сот. | 3 990 000 | 199 500 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Домодедово Таун КП | 21,1 м² | 7,2 сот. | 3 500 000 | 165 877 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Росинка СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 98 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 2 870 000 | история площадки |
| 06.11.2026 | 2 400 000 (−470 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
готовы рассмотреть Вашу цену, звоните ровный участок с плодовыми деревьями( яблони,сливы,смородина). СНТ " Кадр" газифицировано с 2003 г., 60% проживают круглогодично. Вокруг лес, никакого шума городской суеты. дороги зимой чистят (соседи каждый день ездят на работу в Москву и обратно). Взносы 150 р за сотку( в мес) ( это 16200р в год) леса грибные,местный деревенский пруд для купания и ловли рыбы в 70 м До Москвы на машине 45-50 мин(метро Аннино) документы готовы к сделке, один собственник,без обременений.