Калужское ш., 60 км от МКАД
Рассвет СНТ, Чехов гор. округ
Дом 65 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 08.04.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 597 тыс. → дом ≈1,8 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 55 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,68 млн / целевая ≈3,31 млн / пессимист. ≈2,94 млн → от пессимистичной прибыль −298 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Шарапова Охота ≈16,8 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15487
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 51 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 597 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 803 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 738 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Лада СНТ | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветеран-2 СНТ | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветеран-2 СНТ | 20 сот. | 1 990 000 | 99 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Спас-Темня д. | 21,7 сот. | 3 200 000 | 147 465 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бутырки д. | 9,2 сот. | 1 500 000 | 163 043 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бутырки д. | 30 сот. | 7 100 000 | 236 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бутырки д. | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бутырки д. | 20 сот. | 1 990 000 | 99 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березенки д. | 10,3 сот. | 1 590 000 | 154 369 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Спас-Темня д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 142 / 57 812 / 80 000 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 677 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 493 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 309 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 942 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -298 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Высоково д. да: «душевая кабина» + «мебелью» | 64 м² | 6,6 сот. | 3 700 000 | 57 812 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Воронино д. да: «санузел» + «теплитель пол» | 67,1 м² | 6 сот. | 3 699 999 | 55 142 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Дачное СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 70 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 07.05.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.10.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прекрасная дача из бруса в СНТ Рассвет Чеховского района. рядом с рекой Нара для купания. Деревянный дом капитальной постройки на участке 6 соток. Просторная ,открытая терраса, кухня, две раздельные спальни. полы деревянные, крепкие ,высокие потолки. Участок ухожен, высажены плодовые деревья. Электричество 7 квт, вода летняя . сан узел уличный. В 15 минутах езды есть Храм Преображения Господня (Спас-Темня) ,круглогодичный магазин Продукты Обочина. до автобусной остановки пешком 20 минут. автобус до ЖД станции Чехов 35 минут . Прекрасное место для летнего отдыха. Показ в любое удобное время. Быстрый выход на сделку. Спешите купить уголок своей мечты на берегу реки! Арт. 145823031