Симферопольское ш., 95 км от МКАД
Чернобылец СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 36 м², участок 7 сот., дерево, 2006 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 21.05.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 65 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 517 тыс. → дом ≈1,98 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 56 тыс.–171 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,53 млн / целевая ≈3,17 млн / пессимист. ≈2,82 млн → от пессимистичной прибыль −23 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Серпухов-Ветка ≈10,8 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15482
Рейтинг 13/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2.3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 850 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 517 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 983 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Чернобылец СНТ | 5 сот. | 369 000 | 73 800 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Чернобылец СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Калинка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Калинка СНТ | 5 сот. | 370 000 | 74 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шатовское раздолье СНТ | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шатовское раздолье СНТ | 8,9 сот. | 640 000 | 71 910 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шатовское раздолье СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шатовское раздолье СНТ | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шатово д. | 9 сот. | 3 599 999 | 400 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шатовское раздолье СНТ | 11 сот. | 800 000 | 72 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 410 / 86 047 / 170 623 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 527 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 351 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 174 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 822 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -23 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Романовка СНТ | 35 м² | 5,5 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Боровна СНТ | 32,6 м² | 9,2 сот. | 2 100 000 | 64 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Дракино СНТ | 35 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Калугинские Просторы СНТ | 42 м² | 9,3 сот. | 5 000 000 | 119 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бобровое СНТ | 45 м² | 7 сот. | 4 990 000 | 110 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Боровна СНТ | 43 м² | 9 сот. | 3 700 000 | 86 047 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Боровна СНТ | 43 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 86 047 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Большевик пос. | 33,7 м² | 10 сот. | 5 750 000 | 170 623 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Дашковка д. | 39 м² | 3,5 сот. | 2 200 000 | 56 410 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Скала СНТ | 38 м² | 5 сот. | 3 600 000 | 94 737 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 27.08.2026 | 2 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный дом с участком 7 соток. ДОМ летний