Симферопольское ш., 68 км от МКАД
Семья СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 60,5 м², участок 12 сот., щитовой, 1952 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 06.07.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 68 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 812 тыс. → дом ≈1,69 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,11 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,56 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль −1,19 млн ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Шарапова Охота ≈1,9 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15480
Рейтинг 24/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 690 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 812 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 688 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 901 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Фенино д. | 9,8 сот. | 600 000 | 61 224 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Газстроймаш СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Петровское д. | 11,9 сот. | 13 000 000 | 1 092 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фенино СНТ | 6,1 сот. | 799 900 | 131 131 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фея СНТ | 7,6 сот. | 1 100 000 | 144 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фея СНТ | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Фея СНТ | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шарапова Охота пос. | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Петровское д. | 9,8 сот. | 600 000 | 61 224 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Фея СНТ | 13,2 сот. | 1 000 000 | 75 758 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 110 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 000 / 45 045 / 75 594 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 561 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 433 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 305 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 049 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 186 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Шараповские сады СНТ | 50,8 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 39 173 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Химик СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Рыжиково СНТ | 51,2 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 68 359 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Родник СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 30 357 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Лесное СНТ | 66,6 м² | 6,6 сот. | 3 000 000 | 45 045 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Веранда КП | 65 м² | 9,5 сот. | 6 000 000 | 92 308 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Полянка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Заря СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 299 999 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Дружба СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 700 000 | 37 778 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Сигнал СНТ | 46,3 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 75 594 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.07.2025 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом двухэтажный (мансарда) 1952 года из сборных щитовых финских блоков, вывезенных по репарации. Оштукатурен. Крыша - довоенная финская черепица. Требует реставрации. Отопление электрическое. Подана заявка на газификацию. Участок 12 соток. На участке колодец 6 колец. Огорожен с одной стороны. Рядом ещё три однотипных дома. С трёх сторон окружён лесом. Подъезд - асфальтированная дорога+100 м грунт. Один собственник