Новорязанское ш., 54 км от МКАД
Строитель СНТ, Раменский гор. округ
Дом 80 м², участок 9,4 сот., дерево.
Цена 1,99 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 63/100 · уверенность 59 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 9,4 сот. = 1,04 млн → дом ≈950 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 46 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,52 млн / целевая ≈4,97 млн / пессимист. ≈4,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,22 млн ₽, маржа 28 %, ROI 38 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Малино ≈20,1 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1548
Рейтинг 63/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 77 % | 32.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 49 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 689 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 040 000 ₽ (9,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 950 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Экология СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Экология СНТ | 24 сот. | 1 800 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Маяк СНТ | 6,3 сот. | 800 000 | 126 984 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Агашкино д. | 46 сот. | 11 900 000 | 258 696 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Агашкино д. | 23 сот. | 5 520 000 | 240 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Агашкино д. | 23 сот. | 4 370 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Агашкино д. | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Агашкино д. | 13,8 сот. | 1 500 000 | 108 696 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Агашкино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Агашкино д. | 20 сот. | 3 800 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 558 / 71 092 / 101 351 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 520 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 244 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 968 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 416 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 224 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Никоновское с. да: «санузел» + «отделка» | 78,8 м² | 10 сот. | 3 590 000 | 45 558 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Заворово с. да: «душевой кабиной» + «мебелью» | 85 м² | 10 сот. | 4 750 000 | 55 882 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Заворово с. да: «ванные» + «мебель» | 73 м² | 10 сот. | 6 300 000 | 86 301 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Рылеево пос. да: «санузел» + «мебель» | 74 м² | 9 сот. | 7 500 000 | 101 351 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 1 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 143022539 Продам земельный участок с домом в СНТ "Строитель", расположенный в Московской области, Раменский район, Никоновское сельское поселение, д. Агашкино, Новорязанское шоссе, 45 км от МКАД. Участок расположен на границе с лесом,