Симферопольское ш., 54 км от МКАД
Бавыкино д., Чехов гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 23.01.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 59 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 965 тыс. → дом ≈1,33 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 38 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,71 млн / целевая ≈4,24 млн / пессимист. ≈3,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,01 млн ₽, маржа 27 %, ROI 37 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Луч ≈6,4 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15475
Рейтинг 55/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 74 % | 31.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 809 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 965 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 335 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бавыкино д. | 10 сот. | 1 990 001 | 199 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бавыкино д. | 7,5 сот. | 2 500 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бавыкино д. | 11,5 сот. | 1 700 000 | 147 826 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бавыкино д. | 13,6 сот. | 2 100 000 | 154 412 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бавыкино д. | 8 сот. | 2 950 000 | 368 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Снежная Долина-2 СНТ | 13,5 сот. | 2 600 000 | 192 593 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бавыкино д. | 8 сот. | 3 730 000 | 466 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бавыкино д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бавыкино д. | 10 сот. | 3 300 000 | 330 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бавыкино д. | 13,1 сот. | 850 200 | 64 901 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 000 / 95 858 / 150 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 710 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 474 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 239 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 768 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 013 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.7 км | 46,2 м² | 4 сот. | 6 500 000 | 140 693 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | Синичкино КП | 51,8 м² | 8,5 сот. | 5 000 000 | 96 525 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Манушкино д. | 50 м² | 6,7 сот. | 7 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Клейменово д. | 45,3 м² | 6,5 сот. | 2 700 000 | 59 603 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Столбовая пгт | 35 м² | 3,6 сот. | 3 125 000 | 89 286 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Максимиха д. | 50 м² | 3 сот. | 5 400 000 | 108 000 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Сказка КП | 50 м² | 5 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | 52 м² | 4,5 сот. | 4 950 000 | 95 192 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.01.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 06.11.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок правильной формы сэптик 15колец, колодец 17-20колец, сруб 5.5/5.5, беседка, сарайчик4/2.5, кухня капитальная утепленная 5/8 можно оформить как жилую, остановка транспорта в 100метрах, тут же в 50м продуктовый супермаркет Магнит, лес полон грибов300метров, речка тоже есть 350метров.