Симферопольское ш., 63 км от МКАД
Дубровка д., Чехов гор. округ
Дом 65 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 14.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 876 тыс. → дом ≈1,62 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,22 млн / целевая ≈2,9 млн / пессимист. ≈2,58 млн → от пессимистичной прибыль −848 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Шарапова Охота ≈21,2 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15473
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 71 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 378 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 876 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 624 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 985 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Дубровка д. | 16,6 сот. | 2 300 000 | 138 554 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дубровка д. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дубровка д. | 7,5 сот. | 890 000 | 118 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дубровка д. | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дубровка д. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дубровка д. | 21,5 сот. | 1 250 000 | 58 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубровка д. | 11 сот. | 650 000 | 59 091 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубровка д. | 20 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубровка д. | 25 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровка д. | 12,5 сот. | 950 000 | 76 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 117 / 46 667 / 84 629 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 221 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 060 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 899 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 577 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -848 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Скребухово д. | 60 м² | 16 сот. | 2 800 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Растовка д. | 66,5 м² | 13 сот. | 3 300 000 | 49 624 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Лада СНТ | 73 м² | 12 сот. | 2 850 000 | 39 041 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рудаково д. | 80 м² | 10,5 сот. | 3 240 000 | 40 500 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Станки д. | 67,2 м² | 9,6 сот. | 3 000 000 | 44 643 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Березенки ТСН | 60 м² | 16 сот. | 11 500 000 | 191 667 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сосновый Берег 1 КП | 80 м² | 11,4 сот. | 5 990 000 | 74 875 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Съяново-2 д. | 70,1 м² | 11,5 сот. | 1 199 900 | 17 117 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Березенки ТСН | 57,9 м² | 12,5 сот. | 4 900 000 | 84 629 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Заповедный Берег - 2 КП | 60 м² | 10,5 сот. | 4 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 07.09.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся Дом У Реки Нара 15 Соток В Живописной Деревне Дубровка. Отличный вариант для тех, кто мечтает о собственном загородном доме в окружении природы и рядом с рекой! Продаётся дом в деревне Дубровка Чеховского района Московской области, расположенной на левом берегу живописной реки Нара. До города Чехов около 23 км. Дом из бревна 2011 года постройки. 2 этажа; размер дома 6 × 8 м; второй этаж мансардный; фундамент бетонные столбы; добротный деревянный дом, прекрасно подходящий для сезонного или семейного загородного отдыха. Участок 15 соток. Земли населённых пунктов; вид разрешённого использования для ведения огородничества; достаточно места для сада, огорода, зоны отдыха, бани или других построек; участок можно обустроить полностью под себя. Коммуникации и постройки: электричество 15 квт; на участке имеется бытовка; оборудован уличный туалет. Главное преимущество река Нара! Всего около 5 минут пешком до реки. Отличное место для отдыха на природе: прогулок, рыбалки, пикников и летнего отдыха всей семьёй. Удобная транспортная доступность: автобусная остановка находится всего в 2 минутах ходьбы от дома.