Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Луч СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 25 м², участок 6 сот., 1998 год.
Цена 2,05 млн ₽, снижали с 2,05 млн; первая цена 2,05 млн ₽ от 01.08.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Земля ≈283 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,7 млн → дом ≈349 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 44 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,74 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,18 млн / целевая ≈1,96 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль −296 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −14 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; свет — есть.
До ст. Белоозёрская ≈1 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1547
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 283 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 700 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 349 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 960 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Луч СНТ | 6,5 сот. | 2 100 000 | 323 077 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ирга СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Форум СНТ | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Белоозерский пгт | 12 сот. | 8 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Весна СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Белоозерский пгт | 8 сот. | 4 800 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Белоозерский пгт | 7 сот. | 4 950 000 | 707 143 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Белоозерский пгт | 25 сот. | 15 000 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Белоозерский пгт | 5 сот. | 3 200 000 | 640 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Белоозерский пгт | 40 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 000 / 83 333 / 133 333 |
| цена объекта | 2 049 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 741 650 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 182 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 073 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 964 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 746 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -295 650 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Раменье СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Комета СНТ | 25 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 108 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Пласкинино д. | 25 м² | 5,7 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Юбилейный СНТ | 25 м² | 5,7 сот. | 1 200 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Белоозерский пгт | 27 м² | 7 сот. | 2 250 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Золотая Подкова КП | 24 м² | 9 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Кузнецово д. | 24 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 187 500 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Антошкины сказки ДНТСН | 24 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 25 м² | 7,2 сот. | 2 740 205 | 109 608 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Текстильщик-2 СНТ | 26 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 57 692 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.08.2026 | 2 050 000 | история площадки |
| 10.08.2026 | 2 049 000 (−1 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 049 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2283453. Уникальное предложение в Московской области: продаётся уютная дача в СНТ "Луч", городской округ Воскресенск. Небольшой, но очень уютный дом площадью 25 кв. м на участке 6 соток идеальный выбор для тех, кто мечтает о собственном