Симферопольское ш., 76 км от МКАД
Южный СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 45 м², участок 10 сот.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 03.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,03 млн → дом ≈1,57 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,02 млн / целевая ≈2,71 млн / пессимист. ≈2,41 млн → от пессимистичной прибыль −598 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: канализация — есть; отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Шарапова Охота ≈5,4 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15463
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 13 % | 0.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 841 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 028 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 572 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 933 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Северный-2 СНТ | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Южный СНТ | 7 сот. | 625 000 | 89 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба-1 СНТ | 4 сот. | 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пролетарский пос. | 7,2 сот. | 1 200 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пролетарский пос. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рябинка СНТ | 2,6 сот. | 750 000 | 288 462 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Глубоково д. | 22 сот. | 3 000 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Глубоково д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Глубоково д. | 30 сот. | 382 392 | 12 746 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пролетарский пос. | 8 сот. | 1 549 000 | 193 625 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 311 / 65 556 / 103 958 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 015 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 864 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 714 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 412 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -598 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Дружба-1 СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 42 222 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Дружба СНТ | 45 м² | 11 сот. | 2 900 000 | 64 444 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Родники СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Рыжиково СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Клейменово д. | 45,3 м² | 6,5 сот. | 2 700 000 | 59 603 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Волосово д. | 45 м² | 6 сот. | 1 499 000 | 33 311 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Глубоково д. | 48 м² | 10,8 сот. | 3 990 000 | 83 125 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Глубоково д. | 48 м² | 10,8 сот. | 4 990 000 | 103 958 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Московка д. | 48 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Занарская Долина ДНП | 47 м² | 10 сот. | 4 300 000 | 91 489 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 24.07.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 650 000 (+200 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 2 600 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа дачи на участке в СНТ Южный в районе п. Пролетарский Серпуховского района Московской области. Ухоженый участок с различными плодово-ягодными деревьями и кустарниками. На участке дача 45кв.м. каркасная с утеплением 100мм, вода заведена в дом, туалет в доме (колодец 3 кольца) и на улице, теплица, курятник, хоз блок и душевая на улице. До пейзажного озера 300метров пешком. До п. Пролетарский и всей инфраструктуры 700метров пешком. Автобусная остановка 500метров. Хорошее транспортное сообщение с г. Серпухов и г. Чехов. До Москвы МКАД 70км 50мин на авто без пробок. Звоните, подробности по телефону. Есть возможность пользоваться доп 5сотками. Бесхозный участок.