Симферопольское ш., 38 км от МКАД
Дубрава СНТ, Чехов гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., щитовой, 1995 год.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Земля ≈198 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,19 млн → дом ≈1,51 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 40 тыс.–127 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,91 млн / целевая ≈3,52 млн / пессимист. ≈3,13 млн → от пессимистичной прибыль ≈134 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 5 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Молоди ≈2,4 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15460
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 3.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 197 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 185 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 515 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | ВИМС-2 СНТ | 46 сот. | 12 880 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Молоди ЖСК | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Молоди с. | 18,3 сот. | 5 690 000 | 310 929 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Молоди с. | 9,2 сот. | 2 950 000 | 320 652 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ВИМС-2 СНТ | 34,3 сот. | 9 490 000 | 276 676 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Молоди с. | 16 сот. | 5 100 000 | 318 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | ВИМС-2 СНТ | 44 сот. | 6 330 000 | 143 864 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никоново д. | 46 сот. | 8 740 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Молоди с. | 11 сот. | 2 000 000 | 181 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Молоди с. | 25 сот. | 5 500 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 90 196 / 126 667 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 911 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 715 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 520 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 129 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 134 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Радиоцентр № 6 ГПР-1 СНТ | 49,5 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 90 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Детково д. | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Луч СНТ | 51 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 90 196 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Ясное СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Сокольники СНТ | 30 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 126 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 700 000 |
Описание
Продается участок с летним домом, пригодным для проживания с мая по октябрь (время работы водопровода в СНТ). В доме есть печь, можно приезжать и зимой, дороги в СНТ чистят. На участке имеется фундамент (незавершенное строительство) и хоз.постройка-сарайчик. Есть возможность также купить соседний участок. Добраться можно на автобусе 61 Подольск-Чехов (остановка Молоди 2).