Симферопольское ш., 75 км от МКАД
Лесная поляна СНТ, Чехов гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., щитовой, 1998 год.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 14.10.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 69 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 514 тыс. → дом ≈2,19 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,82 млн / целевая ≈3,44 млн / пессимист. ≈3,06 млн → от пессимистичной прибыль −237 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Новогромово ≈19,6 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15459
Рейтинг 9/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 10 % | 1.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 688 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 514 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 186 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 433 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Бегичево д. | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бегичево д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бегичево д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бегичево д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Растовка СНТ | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Лесные Поляны ДНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Растовка д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Высоково д. | 10 сот. | 1 175 000 | 117 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Нива СНТ | 9,5 сот. | 1 250 000 | 131 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Родничок СНТ | 20 сот. | 3 395 000 | 169 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 000 / 75 334 / 100 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 822 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 631 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 440 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 058 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -237 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | Солнечный Круг пос. | 48 м² | 6,9 сот. | 3 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Милягино СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Филипповское д. | 45 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 88 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Динамовец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 290 000 | 65 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Беляево СНТ | 50 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 84 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Осинка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | 50 лет Октября СНТ | 50 м² | 4 сот. | 4 600 000 | 92 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Вертикаль СНТ | 50 м² | 8 сот. | 4 400 000 | 88 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Ходаево д. | 70 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Спорт СНТ | 47,5 м² | 6,6 сот. | 2 000 000 | 42 105 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный домик в тихом лесном массив. Есть отдельно стоящее подобной помещение с баней, комнатой отдыха и сухим туалетом. Документы готовы