Симферопольское ш., 60 км от МКАД
Ведищево д., Домодедово гор. округ
Дом 23,5 м², участок 15,5 сот., дерево, 1980 год.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 18.08.2026.
Рейтинг 81/100 · уверенность 56 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 15,5 сот. = 1,84 млн → дом ≈855 тыс. ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 165 тыс.–460 тыс. ₽/м², медиана 428 тыс.
Ремонт ≈370 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,84 млн / целевая ≈9,76 млн / пессимист. ≈8,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,01 млн ₽, маржа 69 %, ROI 226 %.
⚠ ROI 226 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. пл. 298 км ≈2,6 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15458
Рейтинг 81/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 12.2 |
| торг | 5 | 67 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 845 000 ₽ (15,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 855 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 383 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ведищево д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Люторка СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ведищево СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Угрюмово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Угрюмово д. | 13 сот. | 900 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Угрюмово д. | 47 сот. | 13 154 400 | 279 881 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Щеглятьево д. | 35 сот. | 25 200 000 | 720 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Щеглятьево д. | 7 сот. | 3 250 000 | 464 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Угрюмово д. | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Угрюмово д. | 7,2 сот. | 890 000 | 123 611 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 23,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 370 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 165 217 / 428 000 / 459 600 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 842 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 300 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 758 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 674 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 009 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 226 % |
| пояснение расчета | ROI 226 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 226 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Труд СНТ | 23 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 165 217 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Талеж с. | 25 м² | 12,5 сот. | 11 490 000 | 459 600 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Талеж с. | 25 м² | 12 сот. | 10 700 000 | 428 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 29.08.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 15,5 соток с домом 23,5 квадратных метра .К дому пристроен сарай для домашних животных и погреб для хранения овощей и продуктов. Все объекты стоят на кадастровом учете. Проезд в деревню круглогодичный. На участке растут фруктовые и хвойные деревья. Собственник один взрослый, владеет недвижимостью более 8 лет.