Симферопольское ш., 27 км от МКАД
Березка-2 СНТ, Подольск гор. округ
Дом 35 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 60 %
Земля ≈244 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,46 млн → дом ≈1,39 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 67 тыс.–185 тыс. ₽/м², медиана 111 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,87 млн / целевая ≈3,48 млн / пессимист. ≈3,09 млн → от пессимистичной прибыль −30 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Гривно ≈2,5 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15444
Рейтинг 30/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 243 794 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 463 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 387 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 629 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 4,3 сот. | 2 800 000 | 651 163 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 7 сот. | 1 430 000 | 204 286 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Березка-4 СНТ | 12,5 сот. | 11 000 000 | 880 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березка-4 СНТ | 6,9 сот. | 2 500 000 | 362 319 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березка-4 СНТ | 7 сот. | 1 430 000 | 204 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Южный-2 СНТ | 10,4 сот. | 990 000 | 95 192 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка-4 СНТ | 5 сот. | 2 650 000 | 530 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березка-1 СНТ | 4,5 сот. | 2 500 000 | 555 556 | снят (цена объявления) 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березка СНТ | 4,7 сот. | 2 500 000 | 531 915 | снят (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 6 сот. | 2 550 000 | 425 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 111 111 / 185 185 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 865 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 672 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 478 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 092 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -30 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | №5 концерна Подольск СНТ | 40,5 м² | 5,1 сот. | 5 500 000 | 135 802 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Салют-2 СНТ | 27 м² | 6,1 сот. | 5 000 000 | 185 185 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Калинка-2 СНТ | 36 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 111 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Дубрава СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Мещерское СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 999 900 | 74 998 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Березка СНТ | 40 м² | 6,6 сот. | 5 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Надежда-6 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Новое Востряково СНТ | 40 м² | 6,7 сот. | 5 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Детково д. | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 2 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок со стареньким, но крепким домом. На участке два колодца, большая емкость под поливную воду, два гаража (ракушки) используются как технические помещения, хоз блок. Парник почти новый отстоял 1 сезон. Много садовых деревьев. Соседи и много домов вокруг живут постоянно. Асфальт до въезда. Двое автоматических ворот. СРОЧНАЯ ПРОДАЖА. Только одну неделю цена 2250000руб. с 03.11 по 10.03.