Симферопольское ш., 64 км от МКАД
Юг СНТ, Чехов гор. округ
Дом 45 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 07.09.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 59 %
Земля ≈135 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,08 млн → дом ≈1,82 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–158 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,28 млн / целевая ≈2,96 млн / пессимист. ≈2,63 млн → от пессимистичной прибыль −739 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Чехов ≈12,5 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15443
Рейтинг 14/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 19 % | 1.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 332 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 083 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 817 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 378 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Юг СНТ | 8,2 сот. | 995 000 | 121 341 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Юг СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лопасня Плюс СНТ | 9 сот. | 2 350 000 | 261 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юг СНТ | 21 сот. | 5 250 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юг СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Юг СНТ | 14,1 сот. | 2 500 000 | 177 305 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Юг СНТ | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юг СНТ | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Люторка-95 СНТ | 7,4 сот. | 2 150 000 | 290 541 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ромашкино СНТ | 9,2 сот. | 999 000 | 108 587 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 827 / 76 965 / 158 333 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 283 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 119 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 955 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 626 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -739 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Дубна СНТ | 45,4 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 63 877 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Горелово д. | 45 м² | 7,7 сот. | 6 200 000 | 137 778 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Полянка СНТ | 43,2 м² | 9 сот. | 2 490 000 | 57 639 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Лесное СНТ | 47,3 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 33 827 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Горелово д. | 41 м² | 10 сот. | 3 600 000 | 87 805 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Пешково с. | 43,1 м² | 8 сот. | 2 850 000 | 66 125 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Горелово д. | 40 м² | 8,7 сот. | 4 500 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Лопасня СНТ | 45 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Новгородово д. | 42 м² | 5 сот. | 6 650 000 | 158 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Ромашкино-3 дп | 50 м² | 6 сот. | 4 999 999 | 100 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.09.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке, помимо основного дома есть отдельно стоящая летняя кухня из бруса на железобетонных сваях. В ней умывальник с подогревом, газовая плита (балонный газ в шкафу), места хранения. Так же, на участке отдельно стоящий туалет и летний душ, с электро подогревом. Хоз блок для хранения инвентаря и инструментов. Грядки с плодородной почвой. Две яблони. Кусты смородины, крыжовник. В прошлом году сделали новый забор с въездной/входной группой, парковочное место на 1 или 2 машины. Инвентарь по договорённости можем оставить мотоблок, бензотример, ручной инструмент. Отвечу на все вопросы. Звоните/пишите.