Симферопольское ш., 94 км от МКАД
Приокские зори СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 24 м², участок 6,2 сот., кирпич, 2018 год.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,15 млн; первая цена 3,15 млн ₽ от 07.08.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 62 %
Земля ≈206 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1,27 млн → дом ≈1,68 млн ₽, 70 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 49 тыс.–180 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,82 млн / целевая ≈1,64 млн / пессимист. ≈1,46 млн → от пессимистичной прибыль −1,43 млн ₽, маржа −98 %, ROI −50 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — нет; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Приокская ≈7,6 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15441
Рейтинг 14/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.8 |
| торг | 5 | 42 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 57 % | 4.1 |
| участок | 5 | 20 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 205 718 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 275 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 675 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 69 792 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Приокские зори СНТ | 7,7 сот. | 3 000 000 | 389 610 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дракино д. | 13 сот. | 4 100 000 | 315 385 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дракино д. | 11 сот. | 3 200 000 | 290 909 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дракино д. | 10 сот. | 3 300 000 | 330 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дракино Вилладж ДНП | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Калиново д. | 7 сот. | 1 950 000 | 278 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Окские луга ДНП | 20,9 сот. | 4 200 000 | 200 957 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Калиново д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луч СНТ | 5,9 сот. | 980 000 | 166 102 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Калиново д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 342 / 87 500 / 180 000 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 821 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 730 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 639 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 457 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 430 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −98 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.5 км | Дружба-1 СНТ | 30,4 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 49 342 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Скнига СНТ | 24 м² | 6,3 сот. | 1 700 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ланьшино д. | 25 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Высокие Дворики д. | 24 м² | 3,7 сот. | 12 500 000 | 520 833 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Шатово д. | 22 м² | 9 сот. | 2 990 000 | 135 909 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Левое Ящерово д. | 24 м² | 5,5 сот. | 1 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Дубки СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Скала СНТ | 20 м² | 5,1 сот. | 3 600 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Лукино д. | 25 м² | 6,3 сот. | 3 100 000 | 124 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Акулово д. | 28 м² | 6 сот. | 2 890 000 | 103 214 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 3 150 000 | история площадки |
| 03.09.2026 | 2 950 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная дача для отдыха в топовой локации д. Дракино (СНТ Приокские зори) Мечтаете о собственном уголке для отдыха рядом с пляжем и карьером? Это предложение для вас! Продается ухоженная дача в одном из самых востребованных мест Подмосковья д. Дракино. О доме: Площадь 24 кв.м + уютная беседка для вечерних чаепитий. 3 комнаты места хватит всей семье. Надежный ленточный фундамент, утепленные стены (минвата) и крыша из металлочерепицы. Дом готов к комфортному отдыху. Об участке (6 соток): Участок огорожен по периметру, есть собственное парковочное место. На территории: беседка для отдыха, хоз.постройка, уличный туалет. Сад уже плодоносит: множество плодовых деревьев и кустарников. Коммуникации и инфраструктура: Электричество, центральный водопровод (СНТ), канализация (выгребная яма из колец). Круглогодичный подъезд, дороги зимой чистят. Соседи живут постоянно. Главное преимущество: Локация ТОП! Рядом знаменитый карьер и пляж д. Дракино. Идеальное место для купания, прогулок и активного отдыха. Важно: Дом и земля в собственности. Всё, что есть на участке, остается новым владельцам! Заезжай и живи. Не упустите шанс приобрести дачу в отличном месте. Звоните прямо сейчас, чтобы договориться о просмотре!