Новорязанское ш., 48 км от МКАД
Горка СНТ, Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 17.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Земля ≈160 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 960 тыс. → дом ≈1,24 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,42 млн / целевая ≈3,08 млн / пессимист. ≈2,74 млн → от пессимистичной прибыль −332 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈17,4 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1544
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 960 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 240 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Горки д. | 9 сот. | 3 700 000 | 411 111 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малышево д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малышево д. | 13,5 сот. | 2 160 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малышево д. | 6 сот. | 730 000 | 121 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малышево д. | 30 сот. | 17 490 000 | 583 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малышево д. | 7 сот. | 2 198 000 | 314 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малышево д. | 12,7 сот. | 3 000 000 | 236 220 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малышево д. | 9,9 сот. | 2 000 000 | 202 020 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малышево д. | 42 сот. | 5 500 000 | 130 952 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малышево д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 049 / 57 916 / 120 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 422 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 251 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 080 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 738 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -332 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Никулино д. | 54 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Караваево Озеро КП | 60 м² | 9 сот. | 3 200 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Заречное СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Станкостроитель СНТ | 60 м² | 8,4 сот. | 3 900 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Три Берёзки - Бехтеево СНТ | 64 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Рассвет-Натальино СНТ | 46,7 м² | 8 сот. | 1 450 000 | 31 049 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Образцово д. | 50 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | 52 м² | 8,1 сот. | 3 950 000 | 75 962 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.9 км | Старая Мельница КП | 73,2 м² | 7,5 сот. | 2 800 000 | 38 251 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Кузнецово д. | 70,2 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 65 527 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.09.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся садовый дом, участок 6 соток, ровный, дом из бруса, колодец, беседка, летняя кухня. Дом расположен в живописном месте, лес, пруд. хорошие соседи. ключевое слово садовый... электричество подведено.без обременений.