Симферопольское ш., 93 км от МКАД
Дракино СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 40 м², участок 8 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 50 %
Земля ≈187 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,5 млн → дом ≈1,5 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 37 тыс.–155 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,56 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль −1,3 млн ₽, маржа −63 %, ROI −39 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Приокская ≈7,8 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15432
Рейтинг 9/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 106 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 7 % | 1.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 187 076 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 497 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 503 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 575 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Приокские зори СНТ | 7,7 сот. | 3 000 000 | 389 610 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дракино Вилладж ДНП | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дракино д. | 13 сот. | 4 100 000 | 315 385 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дракино д. | 11 сот. | 3 200 000 | 290 909 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дракино д. | 10 сот. | 3 300 000 | 330 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Калиново д. | 7 сот. | 1 950 000 | 278 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Луч СНТ | 5,9 сот. | 980 000 | 166 102 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Калиново д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Калиново д. | 5,5 сот. | 1 700 000 | 309 091 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Калиново д. | 6,6 сот. | 750 000 | 113 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 000 / 60 515 / 155 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 565 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 437 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 308 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 052 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 298 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Дракино д. | 40 м² | 11,6 сот. | 6 200 000 | 155 000 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дракино д. | 40 м² | 11,6 сот. | 5 600 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Строитель СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 63 095 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Ланьшино д. | 41 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 51 220 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | 40 м² | 4 сот. | 4 950 000 | 123 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | Скала-3 СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 46 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Нара СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 900 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Щеболово д. | 40 м² | 6 сот. | 1 480 000 | 37 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дракино СНТ | 35 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Текстильщик СНТ | 39,7 м² | 4,7 сот. | 2 300 000 | 57 935 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся Дача в хорошем районе. В шаговой доступности Остров Дракино. На участке есть новая теплица, домик для летнего проживания.