Симферопольское ш., 96 км от МКАД
Надежда СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 45 м², участок 12 сот., щитовой, 2008 год.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 13/100 · уверенность 61 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 824 тыс. → дом ≈2,18 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 26 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,87 млн / целевая ≈1,68 млн / пессимист. ≈1,49 млн → от пессимистичной прибыль −1,76 млн ₽, маржа −118 %, ROI −54 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня.
До ст. Приокская ≈1,3 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15430
Рейтинг 13/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 680 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 824 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 176 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 356 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Надежда СНТ | 5,8 сот. | 580 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надежда СНТ | 6,1 сот. | 520 000 | 85 246 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Волково д. | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Волково д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Волково д. | 23 сот. | 1 250 000 | 54 348 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Волково д. | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Волково д. | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Волково д. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Подмоклово д. | 4,5 сот. | 700 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Высокие Дворики д. | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 000 / 45 676 / 100 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 866 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 773 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 679 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 493 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 757 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −118 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Надежда СНТ | 37 м² | 6,6 сот. | 1 690 000 | 45 676 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Поселок Палихово ТСН | 40 м² | 6,3 сот. | 4 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Ратник СНТ | 50 м² | 11,4 сот. | 2 799 999 | 56 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Полянка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Коптево д. | 35 м² | 7,2 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 800 000 | история площадки |
| 16.04.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 600 000 (+200 000) | история площадки |
| 22.07.2026 | 3 000 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 12 сот. На участке 2 дачных домика по 50м каркасно-щитовых. Имеется баня 6х4 профилированный брус 150х150 баня полностью готова к эксплуатации, к бане пристроена терраса с панорамными окнами. На участке свет и центральное водоснабжение. В пешей доступности жд. Станция Приокская. Все необходимые подробности по телефону.