Симферопольское ш., 36 км от МКАД
Бор СНТ, Подольск гор. округ
Дом 50,5 м², участок 4 сот., дерево, 2006 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 65 %
Земля ≈384 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,54 млн → дом ≈1,46 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈1,01 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,87 млн / целевая ≈3,48 млн / пессимист. ≈3,09 млн → от пессимистичной прибыль −467 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Львовская ≈5,6 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15429
Рейтинг 32/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 384 441 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 538 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 462 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Никулино СНТ | 6 сот. | 2 399 000 | 399 833 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никулино СНТ | 5,4 сот. | 2 800 000 | 518 519 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Никулино д. | 14,5 сот. | 5 500 000 | 379 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Никулино д. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Никулино д. | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Никулино д. | 6 сот. | 2 950 000 | 491 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Никулино д. | 9,2 сот. | 7 750 000 | 842 391 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Никулино д. | 23,4 сот. | 9 900 000 | 423 077 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Никулино д. | 7,7 сот. | 503 289 | 65 362 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лучинское СМП-869 СНТ | 6,6 сот. | 3 800 000 | 575 758 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 010 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 78 412 / 125 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 866 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 673 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 479 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 093 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -467 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Василек СНТ | 48,9 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 85 890 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | 2-Толбино СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 2 900 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Никулино д. | 48 м² | 5 сот. | 3 300 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Никулино д. | 46 м² | 5 сот. | 3 250 000 | 70 652 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Ромашка СНТ | 49,7 м² | 5,9 сот. | 5 250 000 | 105 634 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Динамо СНТ | 50 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Южный-2 СНТ | 51 м² | 5,5 сот. | 3 999 000 | 78 412 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | 54 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 185 185 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.9 км | Флора СНТ | 46 м² | 5,3 сот. | 5 750 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Флора СНТ | 46 м² | 6 сот. | 4 950 000 | 107 609 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 07.05.2026 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 01.06.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.06.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок с домом г.о. Подольск, д. Лучинcкоe, СНТ Бор, pядом c г. Kлимовcк. Участок 4 сотки, ухоженный, ровный, правильной формы. На участке плодовые деревья, кустарники, цветы и газон. Дом 2 этажа, площадь дома 50.5 кв м, Дом деревянный, каркасный, обшит сайдингом. Кровля из профлиста. Фундамент металлические сваи. Есть веранда. Электричество 5 кВт. На участке колодец 10 колец, вода заведена в дом. При необходимости есть возможность прописки, в СНТ на постоянной основе прописаны несколько семей. Круглогодичный подъезд. Въезд оснащен автоматическими воротами, охраняемое СНТ. Вблизи лес.