Симферопольское ш., 33 км от МКАД
Романцево д., Подольск гор. округ
Дом 40 м², участок 3 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 10.06.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Земля ≈438 тыс. ₽/сот. × 3 сот. = 1,31 млн → дом ≈1,69 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 47 тыс.–148 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,65 млн / целевая ≈3,29 млн / пессимист. ≈2,92 млн → от пессимистичной прибыль −429 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Львовская ≈4,4 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈26 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15428
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 437 545 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 313 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 687 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 175 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Романцево д. | 7,1 сот. | 3 750 000 | 528 169 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Романцево д. | 8 сот. | 3 750 000 | 468 750 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Романцево д. | 14 сот. | 6 900 000 | 492 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Романцево д. | 6 сот. | 5 100 000 | 850 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Романцево д. | 9 сот. | 4 700 000 | 522 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Романцево д. | 14 сот. | 8 900 000 | 635 714 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Романцево д. | 8 сот. | 2 840 000 | 355 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Радиоцентра Романцево пос. | 6 сот. | 8 000 000 | 1 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ручеек-П СНТ | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Связист СНТ | 7 сот. | 2 990 000 | 427 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 030 / 93 182 / 147 500 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 651 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 468 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 286 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 921 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -429 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Испытатель-2 СНТ | 40,6 м² | 4 сот. | 4 250 000 | 104 680 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Гривно СНТ | 40 м² | 4,4 сот. | 4 700 000 | 117 500 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Березка-2 СНТ | 40,4 м² | 4,2 сот. | 3 300 000 | 81 683 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Дмитровка д. | 40 м² | 4 сот. | 5 150 000 | 128 750 | снято (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Столбовая пгт | 40,4 м² | 4,2 сот. | 1 900 000 | 47 030 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Салют-2 СНТ | 38 м² | 3 сот. | 4 200 000 | 110 526 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 40 м² | 3 сот. | 5 900 000 | 147 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Южный-2 СНТ | 45 м² | 4,2 сот. | 3 200 000 | 71 111 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Березка-1 СНТ | 35 м² | 4,5 сот. | 2 549 000 | 72 829 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Мещерское пос. | 45 м² | 4,2 сот. | 2 290 000 | 50 889 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно. Домик в лесу. Свет вода.. газ в проекте прописка Тихое спокойное место. Яблоневый сад Рыбалка. Все что нужно для тихого спокойного отдыха