Симферопольское ш., 58 км от МКАД
Сергеево д., Чехов гор. округ
Дом 80 м², участок 12 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 64/100 · уверенность 63 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,93 млн → дом ≈1,07 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 73 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,65 млн / целевая ≈5,98 млн / пессимист. ≈5,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,17 млн ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чепелёво ≈6,6 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15427
Рейтинг 64/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 56 % | 25.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.2 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 567 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 927 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 073 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 412 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сергеево д. | 50 сот. | 15 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сергеево д. | 43 сот. | 6 700 000 | 155 814 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сергеево д. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сергеево д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сергеево д. | 6,3 сот. | 1 680 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сергеево д. | 9 сот. | 1 650 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сергеево д. | 29 сот. | 6 380 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сергеево д. | 25 сот. | 5 250 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сергеево д. | 14,3 сот. | 2 500 000 | 174 825 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сергеево д. | 50 сот. | 17 500 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 727 / 83 750 / 100 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 647 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 315 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 982 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 318 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 168 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Новгородово д. да: «санузел» + «ремонт» | 83 м² | 12 сот. | 7 350 000 | 88 554 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Сенино д. да: «санузел» + «отделку» | 80 м² | 13 сот. | 6 700 000 | 83 750 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Скурыгино д. да: «санузел» + «мебель» | 77 м² | 11 сот. | 5 600 000 | 72 727 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Чернобылец СНТ да: «ванная» + «заезжай и живи» | 84,6 м² | 12 сот. | 6 300 000 | 74 468 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Лесная Элегия ТСН да: «ванная» + «ремонт» | 75 м² | 12 сот. | 7 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 07.05.2026 | 3 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом в д.Сергеево Чеховского района. Дом 2-х этажный из бруса 150х150 см, в плане 6х6м, общей площадью 80 кв.м. Дом внутри под отделку. В доме имеется санузел, помещение для парной, разведена электропроводка и водопровод. Электричество проходит по границе участка (в дом не заведено). Канализация - выгребная яма. Участок 12 соток. На участке хозяйственные постройки, гараж. Подъезд круглогодичный - асфальтовая дорога. До остановки общественного транспорта 1,2 км (до г. Чехов 15 мин пешком). Один собственник. В собственности более 3х лет. КН земельного участка 50:31:0010512:80. Цена: 3 000 000. Андрей