Симферопольское ш., 49 км от МКАД
Люторка СНТ, Чехов гор. округ
Дом 53 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Земля ≈178 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,16 млн → дом ≈1,84 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,37 млн / целевая ≈3,03 млн / пессимист. ≈2,69 млн → от пессимистичной прибыль −915 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Чехов ≈3,1 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15426
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 2.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 177 678 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 155 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 845 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 811 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Люторка СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Звездочка СНТ | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 9,2 сот. | 1 740 000 | 189 130 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 7,1 сот. | 1 600 000 | 225 352 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 6,3 сот. | 982 800 | 156 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 7,3 сот. | 1 378 040 | 188 773 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 231 / 68 000 / 87 755 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 369 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 201 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 032 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 695 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -915 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Заря СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 68 000 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | М-2 Крым 69-й км | 50 м² | 6 сот. | 3 565 000 | 71 300 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Лесовод ТСН | 51,4 м² | 6,7 сот. | 3 800 000 | 73 930 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Березка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Малиновка дп | 52 м² | 3,6 сот. | 2 300 000 | 44 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 50 м² | 4 сот. | 10 300 000 | 206 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | Медик-1 СНТ | 49 м² | 4 сот. | 2 900 000 | 59 184 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Солнышково д. | 49 м² | 4 сот. | 3 070 000 | 62 653 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Васькино д. | 57 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 50 877 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | 49 м² | 5,2 сот. | 4 300 000 | 87 755 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 000 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бруса, построенный в 2022 году. Одноэтажное строение с косметическим ремонтом расположено на участке Снт. В доме имеется терраса или веранда, что позволяет наслаждаться свежим воздухом. Подключено кабельное/цифровое ТВ. Помимо калитки есть ворота для машины. Дом находится в живописной местности с асфальтированной дорогой и удобной транспортной доступностью. Рядом есть магазин, что обеспечивает все необходимые удобства. Водоснабжение осуществляется через колодец, газ проходит по границе участка. Санузел расположен на улице. Этот дом станет отличным местом для отдыха и проживания благодаря своему расположению и комфортным условиям.