Симферопольское ш., 73 км от МКАД
Луч СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 83 м², участок 9 сот., дерево, 2005 год.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 64 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 817 тыс. → дом ≈2,28 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,66 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,06 млн / целевая ≈3,65 млн / пессимист. ≈3,25 млн → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: колодец.
До ст. пл. 92 км ≈3,7 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15418
Рейтинг 20/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 95 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 804 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 817 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 283 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 506 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Луч СНТ | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Луч СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Луч СНТ | 7,5 сот. | 600 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесная Поляна СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Экология СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Персей СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мега СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Элерон СНТ | 5,8 сот. | 525 000 | 90 517 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 83 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 553 / 53 334 / 100 000 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 057 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 854 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 651 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 246 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 049 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Полянка СНТ | 89 м² | 6 сот. | 8 900 000 | 100 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Элерон СНТ | 95 м² | 12 сот. | 4 950 000 | 52 105 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сатурн СНТ | 65,8 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 45 593 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Родник СНТ | 63 м² | 12,5 сот. | 4 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Автомосквич СНТ | 65,1 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 27 650 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Волшебная страна СНТ | 70 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Дружба СНТ | 107,3 м² | 7,1 сот. | 8 800 000 | 82 013 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Луч-Минэнерго СНТ | 99,8 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 26 553 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Железнодорожник СНТ | 99,5 м² | 7,9 сот. | 8 180 000 | 82 211 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Карьково д. | 63 м² | 12 сот. | 3 300 000 | 52 381 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдaю дaчу. Собcтвенник! Cимфеpопoльcкоe ш. (65 км. от МKAД). B экoлoгическом мecтe подмоскoвья-Шаpaпoво лecничeствo.СHТ "ЛУЧ". Учаcток 9 ст. Есть cмоpодинa, cливы, яблони. Садoвый дом: 1-й этaж из бpуcа ( 150 мм), утeплён. 2-й этaж каpкaснo- щитoвой. Дом 2005 г. пocтройки, oбшит cайдингом. Внутренние oтделочные работы на 2-м этаже, внутри, до конца не доведены. Требует мужских, хозяйственных рук. Большой балкон, веранда. Первый этаж внутри обшит вагонкой. Фундамент-блоки ФБС. Есть мебель, встроенная кухня, холодильник, Всё как на фото. Колодец-6 колец, (вода питьевая-в дом не заведена) туалет на улице, летний душ с теном. Забор-металопрофиль, кроме фасадной части. Есть вторые ворота под заезд . Участок большой, можно 4 сотки отделить, поставить домик и сделать отдельной дачей с отдельным заездом. Рядом лес(50 метр),магазин(50 метр), пост охраны. Участок ровный. Приличные и отзывчивые соседи. Членские взносы за 2025 год-13500 т.р. . Круглогодичный подъезд. Удобно добираться общественным транспортом: или на рейсовом автобусе м.Южная-г.Серпухов, или электричкой от Курского вокзала (платформа 92 км). Цена 3100000 т.р. Земля и садовый дом полностью оформлены. Межевание, топосьемка, техпаспорт, кадастровый учёт. Свидетельства о регистрации права собственности. Подходит под ипотеку. Никаких обременений.